建立农村集体土地市场+促进农村经济快速增长.pdfVIP

288 江苏省土地学会2004年度学术年会论文集 建立农村集体土地市场 促进农村经济快速增长 绦后勤 (南京市六合区国土资源局，南京211500) 摘要：随着我国社会主义市场经济快速发展，对土地的需求不断增长，吃饭和建设争地的矛盾日渐突出。然 而，由于土地管理体制上的原因，集体土地使用权的转让受到限制，使得集体所有的建设用地利用率不高，甚 至许多建设用地被闲置。如何解决这些问题，应从管理体制人手，建立农村集体土地市场，允许农村集体土 地在不改变所有权和用途的前提下进行有偿转让，显化农村集体土地的资产，使集体土地所有者在经济发展 中取得相应的收益，从而形成全社会珍惜土地，达到合理利用土地的目的。 关键词：建立土地市场促进经济增长 近几年来，随着我国社会主义市场经济快速发展，对土地的需求不断增长，使得土地这个不可再生 的资源的稀缺性表现得淋漓尽致：在国家基础设施工程、各级经济技术开发区、城镇商品房住宅区和工 业项目大量征用集体土地的时候，许多失地农民因生活无着而上访，农村的稳定成了地方政府的当务 之急；耕地面积的减少使得粮食总产量下降，粮价大幅上涨，带动了新一轮物价上涨，粮食的安全问题 受到各方的关注。如何才能协调好吃饭和建设争地的矛盾，既能够保护农民的切身利益，又能够为农 村的经济建设提供较多的土地资源?笔者认为通过建立和完善集体土地市场体系，使农村集体土地的 资产性质显现出来，在不改变土地所有权和用途的前提下，采取多种形式的转让(如：以土地使用权作 价出资、联营入股、租赁等)方式，充分利用农村闲置建设用地资源，既可使集体土地所有者从经济发展 中得到相应的收益，亦能够缓解用地矛盾，为农村乃至整个社会的经济快速发展提供土地资源。 1 集体土地管理体制亟待改变 1．1 国家建设征用土地侵害了集体土地所有者的利益 我国农村集体土地所有权归相应的集体经济组织全体成员所有，根据法律规定，集体土地所有者 不能处置自己所拥有的土地所有权。国家征用是仅有的一种集体土地所有权的变更方式，而当国家征 用土地时，集体土地所有者必须服从国家建设的需要，得到的只是比被征用土地价值低得多的土地补 偿费，并没有从经济的发展中取得任何收益，使集体土地所有者的权益被侵占。例如，1993年宁连公路 在六合境内经过6个乡(镇)，占用土地面积3000多亩，其中耕地2000多亩，每亩耕地土地补偿费仅 连公路的建设对江苏经济的快速发展作出了贡献，而对被征地的农民来说，公路截断了原有的交通和 水系，农民要到路的另一边去种地，需要绕相当一段路，使生产成本加大，农民收益减少；而道路建成后 设立了收费站，每天有可观的收入，国家的投资有了丰厚的回报。宁连公路征地已经十年过去了，到目 前还有许多失地农民因此不断上访，牵扯了基层组织干部大量的精力。 1．2 国有土地与集体土地价格的不平等 1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(55号令)颁布施行后，城镇 国有土地的出让、转让取得了长足的发展，各地都建立了国有土地使用权交易市场体系和价格体系，国 有土地使用权的出让、转让行为有章可循，地价的评估和确认都有相关的依据。而集体土地由于受土 地管理政策的制约，不能自由转让，因而使集体土地所有权的资产性质被掩盖。当集体土地被征用时， 只能按照政府制定的标准得到补偿。同一区位的相邻地块，国有土地的价格可能是几百甚至上千元一 平方米，而集体土地各项补偿费用之和每平方米只有区区几十元，只有国有土地的十分之一甚至更少。 经济篇 289 土地的价格严重背离价值，带来的后果是土地利用的不合理。由于价格与价值的背离，一方面建设用 地单位大量“圈地皮”，土地的利用率不高；另一方面因盘活存量土地的矛盾较多，不如新用地省事，因 而新的建设项目用地选址都在耕地中。 1．3集体土地使用权转移的限制性 按照现行的土地管理法律法规，集体土地建设用地使用权的转移是受到诸多限制的：如离乡进镇 人员在农村的宅基地，只能交给原村、组集体，或者转让给本集体经济组织内部的成员。无偿让出，原 使用人的房产没有补偿，肯定没人愿意；转让给本集体组织成员，因大多数都有自己的宅基地，很难转 让出去。以至于大多数离乡进镇人员将原有的宅基地仍留在农村，许多农村的房屋成