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土地市场类 345 建立规范的南京市土地市场 马本金 (南京市土地市场管理办公室 南京210008) 关键词：规范土地市场南京 国务院15号文《关于加强国有土地资产管理的通知》和国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国 有土地使用权规定》下达后，全国各地土地市场建设发展很快。以江苏省[2001]141号令、宁政办发 但是，怎样规范土地市场建设，用什么样的标准来衡量、指导我们的实践，国家并没有统一的答案。南 京市土地市场建设的实践和探索表明，一个健康、透明、能够稳定发展的土地市场，必须适应市场经济 环境的要求，必须适应城市建设发展的需要，必须严格按照法律规范进行土地市场每一环节的运作，必 须有一个廉洁自律、制度健全的内部管理体制。南京市土地市场建设以市场经济和法律规范的要求为 准则，以经营城市土地、提高城市竞争力、推动南京市城市建设发展为目标，着力营建一个公正、公平、 公开的、现代化的、文明规范的土地市场。 1 建立适应市场经济要求的南京土地市场 南京市土地市场建设与市场经济发展有着密切的联系，中国加入世界贸易组织后，市场经济发展 逐步进入到了一个新的历史阶段。建立规范的土地市场，既是国家土地统一管理的政治形势的要求， 也是市场经济发展的必然。显然，在当前市场经济环境条件下，建立土地市场，必须首先考虑适应市场 经济的要求。 1．1 建立规范、现代化的土地有形市场 建立适应市场经济要求的土地市场，就是要将土地交易全部纳入政府监督管理范围，有效地遏制地下隐 形土地交易市场。南京市土地有形市场，作为土地使用权交易的专门场所，设于市国土资源局一楼大厅，面积 500余平方米，设有多种咨询接案窗口、服务窗口，实行办公人员与服务窗口的一体化办公；厅内大型电子滚 动屏幕，出让宗地公告牌、报价公示牌，触摸屏等现代媒体工具，向社会及时提供便捷的信息服务；土地市场办 公室还充分利用国际网等现代媒体手段，通过各种方法向社会提供土地信息、国家法律法规信息和房地产有 关的信息。 1．2建立安全、稳定的土地收购、储备运作机制 土地市场是社会主义市场经济的组成部分，建立适应市场经济要求的南京市土地市场，必须建立、 健全安全、稳定的土地收购、储备运作机制。2000年，南京市组建土地市场管理办公室，逐步建立、健全 了南京市土地有形市场。在此基础上，2002年南京市成立了与土地市场办公室相协调的市土地储备中 心，建立了土地储备制度。土地市场、土地储备协调发展，避免了土地市场“有市无货”、“有货无市”的 无序供给局面，逐步形成了南京特色的土地收购、储备运作模式，即：“逆向运作，负债经营”。 “逆向运作，负债经营”，就是：经政府批准划定储备土地范围一授信贷款一整理储备国有土地一将 储备土地使用权投人土地市场进行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让_÷变现资金返还银行贷款一 根据城市建设需要向市政府提供建设资金。如此反复，实现资金流动的良性循环。 “逆向运作，负债经营”的城市土地经营方法，符合市场经济的要求，对于建立安全、稳定的土地供 应机制具有十分重要的作用。主要表现在两个方面： 其一，激活了政府供地的内在动力。收购储备地块，必须考虑资金运作成本，经营者必须采取“短、 平、快”的方法进行土地储备和出让，要求储备时间短，土地的收购及变现不亏本，交易过程顺利，以市 场招标、拍卖、挂牌的方式尽快实现储备土地使用权的变现。“逆向运作，负债经营”使储备土地在较短 江苏省土地学会2003年度土地学术年会论文集 的时间内推向市场，有效地保证了土地储备在较低的成本上运行，激活了政府供地的内在动力。 其二，实现了政府对土地一级市场的高度垄断。南京市土地入库、出库的质量、数量、用途、技术指 标等都是按计划、有序供给的，是政府职能部门有效控制下土地供应，较好地实现了土地一级市场的高 度垄断。 1．3 建立丰富、透明的土地信息环境 交易信息的搜集、整理和提供是土地市场的义务，南京市土地市场办公室充分利用现有的电子屏 幕、网络、土地市场刊物及展板等工具，及时向社会发布最新信息。南京市土地有形市场已经建成为真 正的土地交易信息的“集散地”，成为开发商了解土地、房地产市场行情最重要的信息源。 准确、全