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旷调查研究c0 SURVEYSTUDY 关于房地产开发企业收入确认 与相关税收问题探讨 一 天津市房地产发展 (集团)股份有限公司 纪建刚 房地产开发企业有其投资大、生产周期 签订时间一般早于交房时间．所以房地产开 结转收入存在不匹配、不一致的地方．在实 长的特点．商品房的销售也多采用分期收款 发企业商品房销售收入的确认时间应为办理 际工作中我们采取了如下方法。 房屋交接手续之日．该日之前收取的款项在 1 的方式．销售收入的确认及预收账款的核算． 、 营业税的核算 在会计政策和税收政策上有不同的要求．形 会计核算上视为预收房款计入 ”预收账款” 在 ”预收账款”科目下设 预收账款一 成了纳税计算与会计核算之间的明显差异。 科目核算．待交房日确认销售收入实现后再 预交营业税”二级科目．作为预收账款的备 为了执行销售收入确认准则．同时满足相关 结转计入 ”主营业务收入”。 抵．月末除按收入确认原则核算当期收入． 税金核算要求．对收入确认、相关税金核算 计算结转应交营业税金外．还须根据当期预 在准确把握准则、政策的基础上提出一套实 有关销售商品房预收歉征税的 收账款借、贷方发生额之差为基数依适用税 务操作方法．供探讨商榷。 规定 率计算当期预收账款应交营业税金．作会计 《中华人民共和国营业税暂行条例》第 分录： 房地产开发企业商品房销售收 十一条三款规定：”纳税人销售不动产．应当 借：预收账款 预交营业税 入在会计上的确认条件 向不动产所在地主管税务机关申报纳税”。 贷 应乏税金一营业{之 《企业会计准则一收入》中规定．企业的 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》 当预收账款结转营业收入时．如出现借 商品销售在同时满足以下四个条件时才能确 第二十八条规定 ”纳税人转让土地使用权或 差作红字冲回。这样月末资产负债表中反映 认收入．第一、企业已将商品所有权上的主 者销售不动产．采用预收款方式的．其纳税 的预收账款数额为扣除预交营业税金后的预 要风险和报酬转移给购货方：第二、企业即 义务发生时间为收到预收款的当天”。 收账款净额。 没有保留通常与所有权相联系的继续管理权． 《国家税务总局关于房地产开发有关企 2、 企业所得税的核算 也没有对已售出的商品实施控制：第三、与 业企业所得税问题的通知》中规定：房地产 在企业所得税征收管理中．分为查账征 交易相关的经济利益很可能流入企业 第四、 开发企业采取预售方式销售开发产品的．其 收和定率征收两种形式： 相关的收入和成本能够可靠地计量。 当期取得的预售收入先按规定的利润率计算 (1】查账征收 房地产开发企业在其生产经营过程中． 出预计营业利润额．再并入当期应纳税所得 查账征收的涉税内容为．除正常的会计 与确认商品房销售收入相关联的几个关节 额统一计算缴纳企业所得税。预售开发产品 核算企业所得税应纳税所得额外．对已开盘 点：1、房屋竣工并验收合格：2、完成竣工 完工后．企业应及时计算已实现的销售收入． 销售但未结算成本的开发项目．其已经按合 结算．结转完工成本：3、签订销售合同按合 同时按规定结转其对应的销售成本．计算出 同全部收齐房款的预收账款．在申报纳税时 同约定收取房款：4、于交房日办理交房手 已实现的利润 (或亏损)额．经纳税调整后 按销售面积结转收入和计划成本 并计算企 续：5、办理产权初始登记 协助业主办理产 再计算出其与该项开发产品全部预计营业利 业所得税应纳税所得额．按相应税率计算缴 权证。 润额之间的差额．再将此差额并入当期应纳 纳企业所得税。 房屋竣工并验收合格说明具备了入住 税所得额。