对地方政府“土地财政”的理性分析及兴利除弊之策.pdfVIP

祷 辘 文【章编号】1006—3862(2010)04—0008—04 对地方政府 “土地财政的理性分析及兴利除弊之策 仇保兴 (住房和城乡建设部，北京，100835) 【摘要】本文从宏微观方面对城市土地的本质和 “土地财政”进行了分析，提出了土地的稀缺性和公共属性，决定了土地的增值 收益应归全民所有，抑制房地产价格过快上涨，应将土地出让方式从 “以价高者得”转变为综合评价，同时恢复征收 “房产税”。 【关键词】土地财政；增值收益；出让方式；房产税 【中图分类号】F293 【文献标识码】A 随着住宅商品化及城 市国有土地 “招拍挂”制 100年的城市化进程 中，城市空间人 口密度降低 了 度的推行 ，我 国沿海城 市土地 出让金 收入逐年增 约3倍 (图 1)。郊 区化带来 了一系列社会经济问 加 ，已从 2005年的2000多亿上升到2009年的1．59 题 ，人均汽油消耗量高于欧盟 5倍以上。这在人多 万亿。其 中北京、上海 、杭州 、广州 、深圳等城市 (基 地少的我国是断然不可行 的。正 因为如此 ，我国宪 本上都是房价上涨幅度较大 的城市)土地 出让金收 法规定了 “城市的土地属于 国家所有。农村和城市 入都已超过500亿元之 巨，已占所在城市地方财政 郊 区的土地，除 由法律规定属于 国家所有的 以外， 的半壁江山 ¨。因而 ，社会上对地方政府的 “土地 属于集体所有”这样的基本原则 。与西方资本主义 财政”给予了极大的关注 ，不少人甚至公开提 出各 国家不同，我国实行土地 的公有制 ，同时采取世界 种激进的建议与意见 ，进一步推波助澜，影响了公 上最严格的耕地保护制度 ，在过去六十年的发展过 众舆论。我认为 ，应该采取冷静而理性地分析 ，并 程中，城 市人 口密度 始 终 保 持在 1万 人／km 在此基础上采取切实可行的兴利去弊之策。 以上 。 从微观方面看 ，城 市的空间是有 限的，如何科 1 城市土地不是普通商品，不能用一般的商 学合理地进行配置，事关城市服务功能、社会公平、 品等价交易、供求均衡等方法来简单分析 城市防灾安全等方方面面。如我 国城市规划标准 从宏观层面来看 ，在我 国城镇化快速发展期 ， 规定城市建设用地应包括居住用地 (占建设用地的 每年应有多少农用地转化为城市建设用地必须依 比例为20％ ～32％)、公共设施用地 、工业用地 (占 据我国的 l8亿亩耕地保护红线与确保各省粮食生 建设用地的比例为 15％ ～25％，大城市工业用地 占 产能力来进行严格管理 。采取最严格 的耕地保护 建设用地的比例宜取规定的下 限)、仓储用地、对外 策略和紧凑型的城市用地方针是事关我 国粮食安 交通用地 、道路广场用地 (占建设用地的比例为 8％ 全和实现可持续发展 的基本策略，任何时期都不能 ～ 15％)、市政公用设施用地 、绿地 (占建设用地 的 动摇。反之 ，在一些西方 国家，由于在城 市化时期 比例为8％ ～15％)和特殊用地等九大类用地 ，其中 采取了建设用地 自由交易的策略，其结果是城市的 居住 、工业 、道路广场和绿地 四大类用地总和 占建 空间密度 日趋下降，城市蔓延 (Urbanspraw1)，大量 设用地比例宜为 60％ ～75％。城市建设用地分类 耕地被侵 占，也造成 了人均消耗 的交通能源快速上 目的是为了合理经济地使用土地 ，保证城市正常发 升 (因低密度城市必须依靠私人轿车来维持通行)。 展 ]。由于建筑和基础设施的不可移动性 ，一旦建 而且 ，这样的错误一旦铸成 ，后人难以