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Company Logo 资产评估相关知识介绍 资产管理部 目录 资产评估概述 资产评估机构 国有资产转让 资产评估概述 一、资产评估的定义： 是指由专门机构和人员，依据国家的规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产进行评定和估价的过程。 资产评估概述 二、资产评估的要素： 1、评估主体（资产评估的机构和人员 ） 2、评估客体（评估对象） 3、评估依据（法律依据、准则依据、权属依据及取价依据） 4、评估的目的（一般目的和特定目的） 5、评估原则（行为规范和准则） 6、评估程序（评估环节和顺序） 7、价值类型（市场价值类型和市场价值以外的价值类型） 8、评估方法（成本法、收益法、市场法三种基本方法） 9、评估假设（交易性假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设 ） 10、评估基准日（评估时点） 资产评估概述 三、资产评估的目的： 1、评估目的重要性 评估目的 决定 价值类型 评估方法 制约 资产评估概述 三、资产评估的目的： 2、评估目的分类 评估目的分为一般目的和特定目的。 从资产评估实践来看，引起资产评估的资产业务主要有： 资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、 合作；企业清算；担保；企业租赁；债务重组；价值咨询。 特定评估业务包括： 以抵（质）押为目的的评估业务、以税收为目的的评估业务、以保险为目的的评估业务、以财务报告为目的的评估业务等。 资产评估概述 四、资产评估的方法： 1、市场法 （1）定义 是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。 （2）分类 市场法中的具体评估方法分为直接比较法和类比调整法。 类比调整法是市场法中最基本的具体评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样，具有适用性强，应用广泛的特点。但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。 资产评估概述 四、资产评估的方法： （3）基本计算公式 （4）方法的应用 市场法适用于具有一定通用性能在公开市场出售的资产，比如房地产、土地、设备、有价证券等。 由于我国目前市场经济尚不发达，市场信息化程度不高，企业价值资产评估时无法得到与委估资产相类似的交易案例，一般不采用市场比较法。随着产权交易市场的活跃，现在企业股权价值评估也开始采用市场法。 资产评估概述 四、资产评估的方法： （5）举例 某商业用房，面积为500平方米，现因企业股权转让需要进行评估，评估基准日为2009年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示： 资产评估概述 四、资产评估的方法： （5）举例 单位：人民币元/平方米 被评估资产单价＝（27,336.45＋27,850.47＋27,654.21）÷3＝27,614元/平方米 被评估资产总价＝27,614×500＝13,807,000元 参照物 A B C 交易单价 25,000 29,800 29,590 时间因素修正 117/100 104/100 100/100 区域因素修正 100/107 100/107 100/107 交易情况修正 100/100 100/104 100/100 修正后的价格 27,336.45 27,850.47 27,654.21 参照物 A B C 交易单价 25,000 29,800 29,590 成交日期 2009.6 2009.9 2009.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常 资产评估概述 四、资产评估的方法： 2、成本法 （1）定义 是指在评估资产时按被评估资产