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浅谈国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让 南京市土地市场办公室谢正栋 2002年7月1日，国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式 实行，从这一天起，对经营性用途的国有土地使用权协议出让方式竖起了“叫停牌”，土地 使用制度改革进入了一个新的发展时期，这一天也将因其特殊的意义而永载中国国土资 源管理史册。本文以南京市为例，分析了国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作的发展、 开展及应注意的几个问题。 一、国有土地有偿使用与土地招标拍卖挂牌发展概述 自深圳的实践到国土资源部11号令的实行，经过近十几年的不懈努力，随着形势的 发展、法规制度的完善、人民政府的重视、土地市场的建立等促使土地有偿使用制度的改 革进一步深化，经营性用地的供地以公开方式出让已成为必然。 1992年5月，南京市启动了以国有土地有偿使用为核心的土地使用制度改革；1999 年下半年，市委、市政府在总结前几年来城市建设与管理经验的基础上，提出要加强我市 土地有形市场的建设，大力推进招标拍卖出让国有土地使用权的工作；市政府规定：自 2000年3月1日起，本市行政区域内，商业、旅游、娱乐、金融、房地产开发等经营性用地必 须以招标拍卖方式出让国有土地使用权。近两年来，我市相继进行了十一批国有土地使 用权招标拍卖挂牌出让，累计推出土地30幅，成交22幅，规划用地总面积达80公顷，实际 出让面积达53．7公顷，吸引了上百家开发企业和单位报名竞买，累计成交金额14．18亿 元，超出底价2．47多亿元，为城市建设积累资金3亿元，为企业改革筹集资金11亿元以 上。 二、土地招标拍卖挂牌出让工作的主要环节及内容 经营性用途国有土地使用权的出让主要采取招标、拍卖或挂牌方式，其运作的主要环 节及内容一般如下： (一)土地出让计划的制定 市国土局根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、 城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，经市政府批准后执行。 根据年度土地出让计划，确定年度出让土地批次及各批次出让土地地块的面积及幅 数。有条件的应及时向社会公布。 江苏省土地学会土地学术年会(二oO二年度)论文集 (二)招标拍卖挂牌出让地块的提起 对旧城改造而言，由市政府提出旧城改造计划；新区发展用地由新区管委会向市政府 提出用地计划；对污染搬迁企业、特困企业原址纳入市政府“退二进三”开发计划的以及经 市政府批准参照“退二进三”计划执行的企业原址开发用地，由企业(原土地使用者)向市 国土资源局提出招标拍卖挂牌出让申请。 (三)土地招标拍卖挂牌出让地块的确定 市国土局按照土地出让计划，会同规划等部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让的具体 地块及地块的用途、出让年限、出让方式、时间和其他条件等，经市国有土地使用权招标拍 卖领导小组批准后，由市国土局具体组织实施。 (四)规划控制要求的提出 市规划局根据城市总体规划或分区规划，对拟招标拍卖挂牌出让地块提出规划控制 要求，包括地块的规划用地红线图、规划设计要点和外部条件。规划设计要点和外部条件 既是地块使用的基本条件，也是制订土地招标拍卖挂牌出让底价及方案的重要依据，竟买 人据此应能定位出出让地块的开发规模、条件及投资收益等。 (五)各项前期准备工作的落实 主要包括建设用地勘测定界、提出土地出让底价的意见、签订有关协议书、拟定土地 出让方案、发布土地出让公告等。具体工作由南京市土地市场管理办公室落实。 1．建设用地勘测定界 市国土局根据规划红线图及规划控制要求对拟出让地块进行现场勘测定界，准确测 定包括规划总用地、代征用地(包括城市道路、绿化、文物保护、河道保护等)、实际出让用 地等面积及范围在内的出让宗地界址图(建设用地勘测定界图)o 土地招标拍卖挂牌出让工作中所用的地籍号、界址点、界址线、土地面积等一律以出 让宗地界址图上所标示的内容为准。 2．土地出让底价的制定 市场办根据地块的具体情况提出地块的出让底价，报局五人小组审核后报市国有土 地使用权招标拍卖领导小组审核确足。对涉及原企业用地的，领导小组同时参考企业意 见确定土地出让底价。 在时间上，招标地块出让底价的确定与投标会同时进行，在投标会开标前完成；拍卖 地块出让底价的确定在拍卖会前完成：挂牌地块出让底价的确定在发布公告前完成。这 样做的目的是确保确定土地出让底价