鹏翔智地利群平度项目营销策略方案.pptVIP

* 营销策略 * 产品力提升 客户渠道新拓 单价及总价控制 建议后述 深挖地缘性高端首置客户 新拓城区外围及乡镇高端首置客群 单价控制：入市5600元/㎡ 整盘6000元/㎡ 总价控制：80-90㎡：45-50万 112㎡：62-65万 VS 有价无市 刚需人群价格敏感度偏高 有货无客 平度高端首置人群总量较小 营销策略——现状策略（基于产品现状） 城市人口基数受限 高端首置客群拓展难度较大 * * 产品类型 比重 置业目的 备注 120-140㎡三居 40% 再次改善型居住 90-110㎡三居 32% 首次改善居住 80-90㎡两居 25% 刚需，首置 沿街为主 160㎡-180㎡四居（顶层复式） 3% 多次改善 舒适型三房产品占据绝对主力 常规型三房产品为辅助 刚需产品作为重要杠杆 豪华大户型作为补充 建议后述 营销策略——优化策略（允许规划适度调整） 产品调整 产品力提升 总价控制 总价控制：刚需两居45-50万 常规三居55万 舒适三居70万 * 营销策略——产品力提升 两居 提升建议 三居 提升建议 整体设计 南北通透，全明设计 南北通透 客厅 明厅，最好是南向 开间约3.9m以上、进深约4.1m以上 明厅，最好是南向 开间约4.2m以上、进深约4.1m以上 卧室 主卧南向 双南卧，主卧带衣帽间或储藏室 卫生间 明卫 双卫中至少有一卫是明卫 厨房 北向 窗户 外飘窗 阳台 半封闭，且与客厅之间需有隔断 层高 3m 公共部分 精装大堂 家居智能化 灯光控制、窗帘遥控、家电远程控制等基础智能化 舒适实用 功能丰富 舒适大气 * 营销策略——总策略 营：高举形象 领军平度 销：控制节奏 节点引爆 * 住宅节点 2012.6 8月 3月 12月 6月 商业节点 节点配合 奠基典礼 （政府参与） 推广线 活动线 户外出街 纸媒出街（夹报） 接待中心开放活动 孝心9月——老人节活动 电台、电视台广告 派单 样板间开放活动 商业进驻大型公共活动 销售线 一推开盘 蓄客启动 一推认筹 加推 渠道线 政府机关、企事业单位内部信息释放 平度市区私企老板及中高层拓展 下属富裕乡镇渠道拓展 2013.1 竞品入市节点 5月份左右金色家园开盘 9月份左右龙腾天下城开盘 6月接待中心正式开放 现场导示系统到位 6月商业出地面 样板间，样板园区开放 10月商业主体完工 12月商业进驻 品牌树立 制造关注 渠道深耕 重视蓄客 火爆开盘 引领市场 传奇再创 持续热销 执行策略：把控节奏——整体营销 1 2 3 4 5 6 三推 二推 一推 C类 A类 B类 一推：A+C，C类货量为主 二推：A+B+C，各类货量均好 三推：A+B 推货原则：优劣搭配挤压，阶段利润最大化 执行策略：把控节奏——推货安排 * 营销保障 * 品牌先行 高调造势 生活方式渗透 实现 品牌认知 实现 产品认知 体验营销 实现 生活模拟体验 影响 政府机关信息抢先释放 线上声音集中轰炸（户外、电视、派单、路演等） 全新生活理念的渗透与解读 创新的生活方式的传达 信息互通 情感维护 样板震撼、产品品质落地 通过利群的品牌影响力导入 实现全方位的产品认同 品牌保障：发挥利群品牌影响力 * 资源保障：借势商业资源 卖场先行，居住品质的实际支撑 商业工程节点与住宅销售节点的紧密配合 商业6月出地面、10月主体完工、12月商场进驻 产品高端品质的集中展示 建筑质量/工程进度/现场管理，为住宅提供良好前期形象支撑 住宅与商业互动 购买住宅自动成为利群商场VIP客户，享受购物优惠 * 价值提升 亲身体验 深度认同 精装样板间 景观示范区 城市便利生活模拟体验 酒店VIP体验 一站式购物模拟展示 一对一客户礼遇 星级物业服务体验 深挖产品体验价值，全力打造现场体验系统 现场保障：体验展示 * 利群集团 布局平度开篇之作 利群集团城市综合体品系标杆 开盘12个月全盘清售 品牌 目标 产品 目标 数字 目标 本案 目标达成 * 附件1：鹏翔营销力 * 鹏翔服务体系 * 鹏翔实力 十大套路 现场为王，以成交为核心，通过“十大套路”的谈判流程 保证较高的谈判成功率 十大套路已成为岛城地产营销的重要范本及教材 鹏翔拥有成熟的案场服务及案场成交机制 * 附件2：商业定位及平面展示 * 附：推广费用估算 根据项目营销需要 建议本项目推广费用为项目总销售额的1%，即410万元 额度建议 费用分配 媒体 比重 费用 公关活动（大型公众活动、各类品鉴活动） 30% 123万 户外媒体 27% 110.7万 电台、电视媒体 13% 53.3万 平面纸媒（夹报） 5