签订购房合同注意事项.doc

签订购房合同注意事项 　　 　　购房合同的主要内容包括以下几方面： 　　1.甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外 销房等； 　　2.房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等； 　　3.付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等； 　　4.交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责 任等； 　　5.质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建 筑正常运转的承诺、质量争议的处理等； 　　6.产权登记和物业管理的约定； 　　7.保修责任； 　　8.乙方使用权限； 　　9.双方认定的争议仲裁机构； 　　10.违约赔偿责任； 　　11.其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。 　　注意 　　在签定上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题： 　　1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应 是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义 签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。 　　2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明 项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层×× 房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等 要明确说明。 　　3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表 述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、 供应能力等要一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施，要说明安装到什么程度。 　　4、其它如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。并对房屋整体结 构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。 　　5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是购房者。在购房合同中，一 般承担违约责任的违约事项包括：签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；购房者不按期付款；开发商不按期交房；面积变动超过 约定幅度；房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；产权过户手续不全或不 能按期办理。 　　看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一 个认购书，然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。 　　陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果 购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时， 发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。 对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该 如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。 同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。 　　陷阱二：合同主体认定不明 购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约 的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有 可能产生问题。 另外，也有可能该项目是Ａ公司开发的，实际上却是由Ｂ公司投资，作为买家还 是应与Ａ公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。 对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则 是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公 章，这样可以避免发展商推卸责任。 　　陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字 签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充 协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补 充合同， 主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及 面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。 这是发展商为了保护自己在一些 非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。 善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。 对策：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。 　　陷阱四：“最短时间”与“最好” 合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如 果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一 些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好 的？不知道。 合同里出现这种模糊的概念时，