201314徐州老体育场项目.ppt

2013年1月 徐州老体育场地块市场研究 及产品定位报告 1 谨呈：江苏龙庭置业有限公司 本体解读 1 城市解读 2 I、项目解读 市场解读 3 客群解读 4 2 本案 本地块 项目区位：项目位于主城区内，北侧为徐州最有名的云龙公园，南侧为徐州著名景区云龙湖和云龙山。项目距云龙湖岸不到500米，与云龙公园一街之隔，距市中心约1.5公里，整体区位条件绝佳，主城区内尤为稀缺。 市中心 本地块即为徐州市传说中的金三角地块。 4 项目指标：项目总用地约10万㎡ ，容积率小于1.3，为商住用地，商业体量不低于总建筑面积的15%，楼面地价大于10090.36元/㎡，是徐州市的单价地王。 经济技术指标 出让面积 102154m2 总建筑面积 约13.28万m2 建筑限高 由北向南依次为12米、15米和18米 容积率 ≤1.3 建筑密度 ≤30% 绿化率 ≥30% 土地性质 商住 土地年限 住宅70年 商业40年 商业体量 不少于总建筑面积的15% 成交价格 13.4亿元 楼面地价 ≥10090.36元/㎡ 5 地块现状：地块内部已拆迁完毕，内部土地整体较为平整，西侧地势略高于东侧，内部有少量植被，西北角一部分土地目前暂时被当地居民用于种菜。基地目前已经具备了基本的开工条件。 6 道路交通：项目周边道路通达性极好，四周均有道路可进入地块，地块半径500米范围内拥有6个公交车站台，18条公交线路，公交线路已基本覆盖全市，交通十分便利。 和平路 云龙山隧道站 体育场西站 云龙公园西站 云龙公园站 云龙山站 中医院站 苏堤路 无名小路 中山南路 湖北路 湖北路 四至资源：项目周边资源丰富，依山傍水，同时也不乏休闲娱乐生活配套，是城市中难得的闹中取静之地。 本案 云龙公园：徐州著名公园，面积361亩,其中水面面积180亩 云龙山：苏北名山，是徐州市内重要的风景山林，山上巨石磷峋，林壑幽美。 云龙湖：位于徐州城区西南部，是云龙风景区主要景区，1984年被江苏省政府批准为省级风景名胜区。 市民广场：云龙畔市民休闲广场，当地较为有名的滨湖新天地位于其中，涵盖吃、喝、玩、乐、逛五大主题，集休闲娱乐、特色酒吧、商务休闲、中外特色料理等于一体。 云龙湖 云龙山 云龙公园 滨湖新天地 周边配套：项目周边半径2公里以内各种商业、教育、医疗配套一应俱全，基本生活、娱乐休闲、消费购物均十分方便，整体配套资源条件极为优越。 8 权比细目 佳 较佳 一般 较差 差 基地条件 ★ 区位条件 ★ 自然景观 ★ 交通情况 ★ 生活配套 ★ 社会人文 ★ 区位形象 ★ 区域规划 ★ 基地条件：地块地势平整，内部无任何建筑物，已经具备了开工条件。 区位条件：地处主城区内部，周边景区环绕，距市中心不到5分钟车程，区位条件十分优越。 自然景观：依山傍水，北侧是著名的云龙公园，南侧是省级名胜风景区云龙湖和云龙山，自然景观条件极佳。 交通情况：项目周边道路通达性良好，四周均有道路可进入地块，半径500米范围内拥有6个公交车站台，18条公交线路，公交线路已基本覆盖全市，交通十分便利。 配套资源：项目周边半径2公里以内各种配套一应俱全，基本生活、娱乐休闲、消费购物均十分方便，整体配套资源条件极为优越。 人文资源：本案周边教育资源丰富，不乏名校。 区位形象：本区域具有极高的认知度，可说人人皆知，整体区位形象优秀。 区域规划：目前本案所处区域各方面已经成熟，后期很难再有突破性的规划改变。 9 综合评价：项目地理位置优越，拥有极高的区域认知度，本案既能享受城市生活带来的所有配套，又拥有无与伦比的自然景观资源，是市区内不可多得的风水宝地。 优势区位 便捷交通 城市核心 丰富配套 强势景观 城市罕见 综合项目自身及周边资源，项目具备打造成为 城市腹地 云龙湖畔 主城精品别墅 徐州第一豪宅 10 优势区位 便捷交通 强势资源 丰富配套 人文氛围 主城稀缺 本体解读 1 城市解读 2 I、项目解读 市场解读 3 客群解读 4 11 徐州地理位置优越、对外交通枢纽，为淮海经济区的中心城市。 徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中原地区、长三角经济圈与环渤海经济圈的之间的淮海经济区的中心位置。 从道路交通来看，徐州是我国东西、南北大通道的交汇处，是我国经济发达地区的一个重要的交通枢纽。 城市地位：徐州位于淮海经济区几何中心位置，是我国东西、南北大通道的重要交通枢纽，随着徐州经济圈初具雏形，城市地位日益加重。 ?徐州市位于华北平原的东南部，东西长约210公里，南北宽约140公里，总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%。域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。 ?徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。 ?徐州市属暖温带季