保集张江项目定位报告.pdf

? 项目理解 ? 宏观市场 ? 项目定位 ? 客户定位 ? 产品建议 ? 营销策略 ? 企划包装 区域层级 X上海市张江高科技园区成立于1992 年7月，位于浦东新区中部，规划面 积25平方公里 。 X张江高科技园区是上海市委、市政 府 产业战略部署中的重点创新产业 承载区域。 X张江高科技园区与内环线相连，距 南浦大桥3.6公里，距市中心人民广 场13公里，距外滩商务区9公里，经 市区主干线可直达机场、港口、火车 站、商业中心。 项目所在的张江高科技园区位于上海浦东，是上 海市创新产业的核心承载区域。 区域层级 张江高科技园区工业总产值及增长率 500 120% 400 100% 300 200 80% 60% 40% 100 20% 0 0% 年份 工业总产值 同比增长率 税收收入 同比增长率 张江高科技园区经济指标（单位：亿元） 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 67.24 138.84 215.69 243.69 302.63 106.48% 55.35% 12.98% 24.19% 7.7 12.86 20.83 29.93 39.64 67.01% 61.98% 43.69% 32.44% 2007年 397.8 31.45% 59.29 49.57% 2008年Q1 96.92 22.90% 18.3 24.45% 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年Q1 工业总产值 同比增长率 大张江经济指标（单位：亿元） 张江高新技术产业产值占比 年份 2006年 2007年 张江高科技园区税收收入及增长率 工业总产值 2783 3107 其他产业产值 33% 70 80% 60 70% 高新技术产业产值 1931 2090 50 60% 40 30 50% 高新技术产业产值占 40% 30% 工业总产值的比例 69.39% 67.27% 高新技术产业产值 67% 20 20% 10 10% 0 0% 张江高科技园区工业总产值呈现逐年增长的趋势，但增长速度 有所放缓，其中高新技术产业是园区的主导产业，其产值占园 税收收入 同比增长率 区工业总产值的65%以上；园区的税收收入同样逐年增长，年 均增长速度保持高位。 张江高科技园区工业总产值和税收收入呈现逐年增加 的趋势，其中高新技术产业是园区的主导产业。 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年Q1 项目层级 X项目地处张江高科技园区的东面， 属于银行卡信息服务产业片区，在区 位上来说，项目并不在张江核心园区 内，属于园区的延伸发展区域，片区 发展属于东部延伸区域 张江核心 区 基地位处张江园区延伸发展片区，区域优势并不明显 项目层级 ?基地位于浦东新区“一轴一带”城市发展轴的交汇处： “一轴”——指城市东西发展主轴线， “一带”——是滨江发展带，处于浦东新区张江功能区域东 部的高科技产业区的核心地带。 ?项目所在的张江东区区基于合庆工业园的基础之上，未来 将承载张江高科技园区实现产业延伸和拓展的重要使命 。 东区基本定位于以医疗器械和光电子为核心产业的高科技产 业核心区 基地 从规划来讲，基地位于浦东一轴一带发展主轴上，未来发展前景较好 项目交通价值 X公路 X项目南依龙东大道，是连接内、外环线、A30 和浦东国际机场的重要通道，西近外环线 （S20），组成四通八达的公路网络。 X铁路 X上海火车站，距项目25公里 X浦东铁路（合庆客货站），距项目5公里 X轨道交通 X 地铁2号线唐镇站距项目3公里 X空港 X上海浦东国际机场，距项目10余公里。 X上海虹桥国际机场，距园区30公里。 项目层级 X张江未来功能区域的核心 X唐镇新市镇规划区四至范 围为：龙东大道以南、外环 线以东、川杨河以北、浦东 运河以西的地区，规划面积 18.3平方公里；规划人口15 万人。 X唐镇新市镇的用地主要划 分为南部居住区、中部公共 设施区、北部居住区和东部 产业园及配套服务区等几个 功能板块 X规划建设目标为：功能完 善、就业充足、文化浓厚、 环境优美、交通便捷、配套 齐全、理想安居的可持续发 展的新市镇。 从前景看，规划中的唐镇新市镇是未来张江功能区域的配套 和居住核心，对比本项目的周边规划条件更为完善 项目层级 X地块四至：南面临顾家浜河， 北至上丰路，西至华东路；总建筑面积：127708.8㎡；容积率：1.2；建筑 密度：25%；绿化率：40% X项目北侧为规划中的张江银行卡产业园人才公寓地块； X对比地块周边项目的土地容积率，普遍在1.3-1.6的水平，相比之下，地块容积率优势凸显； 王港幼儿园 恒生商业广场 本案地块 金枫公园 基地四至：南面临顾家浜河， 北至上丰路，西至