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“去库存”政策的着力点应当聚焦二三线城市 　　2012年以来，全国房地产投资增速不断回落，库存持续升高，房地产业发展进入调整转型期。2015年，政府陆续出台救市政策，房价逐渐回稳。需求端刺激导致一线和部分热点二线城市房价开始上涨，而三四线城市“去库存”依然困难。国家统计局数据显示，今年2月份一二三线大中城市新建商品房价格指数环比增幅分别为2.6%、0.5%和0.1%，城市间分化问题加剧。“去库存、促消费、稳增长”成为政策主调，如何在供给侧结构性改革的背景下，通过实施差异化政策稳定市场，避免市场大幅波动，需要更多思考与关注。本文通过分析房地产市场发展现状，探索“去库存”政策的有效着力点，通过差异化政策的实施构建房地产发展的平稳发展。 　　一、“去库存”政策出台的现实背景 　　1.2015年我国GDP增速破7 　　2015年我国的GDP增速为6.9%，1990年来首次跌破7%，全国固定资产投资同比名义增长10%，投资增速回落造成经济增速放缓。近十几年来，房地产投资占固定资产投资额的比例维持在1/4左右，保持每年20%-30%的增长率。2014年房地产开发投资大幅度下滑，2015年的投资增速仅为1%，创历史新低。房地产作为拉动经济增长的重要产业，其投资额迅速下滑对经济影响较大，2015年房地产业对GDP贡献仅有0.2%。在此背景下，“去库存”政策无疑是推动经济增长的现实选择。 　　2.房地产市场库存总量过剩 　　经过十几年的高速城镇化，房地产总量过剩已经是不争的事实。近年来，房地产库存持续处于高位，销售增长呈现出疲软态势。根据国家统计局数据，2015年，全国商品房待售面积为7.2亿平方米，同比增长15.6%。而这仅是狭义库存，实际中还应考虑潜在库存（新开工面积），高达73.6亿平方米，其中住宅施工面积为51.2亿平方米。尽管近两年新开工面积持续减少，施工进度放缓，但新屋开工量仍高于销售面积，房地产库存总量严重过剩。 　　3.资产闲置导致金融风险上升 　　房地产业是资金密集型行业，投资周期长、资金需求量大，其产业链的发展和金融行业息息相关。根据2016年房地产百强企业研究，2015年百强企业资产负债率均值高达75.4%，高杠杆行业的稳定发展依赖于变现能力。库存积压导致资产闲置，一方面企业经营成本增加，另一方面财务风险快速上升。而销售不畅，实物难以变现，房地产企业面临较大的财务风险。金融业对房地产抵押物具有较强的依赖性，一旦贷方出现资金困难，金融机构则面临较大的流动性风险。资产闲置不仅导致资源浪费，而且导致金融风险上升。 　　二、房地产市场分化严重 　　2015年“3?30”新政以来，利好政策不断出台，房地产库存压力有所缓解，房地产市场走向结构性分化。一方面区域分化持续，一线城市供不应求，二线城市逐步回暖，三四线城市库存严重过剩；另一方面，不同业态的产品也分化严重，住宅、商铺、写字楼的走势分化明显。 　　1.市场分化日趋严重 　　一线城市楼市价格上涨，二线城市受一线城市的影响，房价整体呈现上涨趋势，因各个城市状况不一，出现冷热不均的情况。而三线城市库存则严重过剩，全国70%的库存集中在三四线城市。一二三线城市房地产市场的分化，主要源自城市之间经济发展水平、公共配套设施、产业结构、就业机会等方面的差距。一线城市经济发展水平领先，公共服务完善，产业结构调整较快，服务业发展迅速，就业机会多，有利于人口集聚，外来人口的刚性需求与本地人口的改善性需求共同支撑了房地产市场。而三线城市前几年受整个房地产市场投资热的影响，开发商高价拿地，地方政府大面积卖地，但小城市的交通、医疗、教育等公共配套不全，人口吸附力较弱，人口增速缓慢甚至外流，大量新建房屋空置。 　　今年2月份，一线城市新建商品住宅的成交均价为3.4万元/平方米，同比上涨46.2%；二线城市受一线城市的高温传递，2015年累计上涨1.1%，涨幅较稳定；三四线城市2015年处于下跌状态，累计下跌2.2%，2016年初在农民工返乡置业的带动下，房价开始止跌略有回升。根据中国指数研究院的数据显示，2016年一季度，珠三角地区受深圳、广州的影响，房价上涨为5.28%，长三角地区涨幅次之，房价上涨2.96%，东北地区因经济下行，人口流失严重，房价呈下跌态势。 　　成交量方面各个城市均表现活跃。2016年一季度，受利好政策、消费者预期的影响，一线城市累计成交面积为1183.07万平方米，同比增长28%，上海楼市涨幅最大近50%；超9成的二三线城市累计成交面积同比上涨，二线城市同比增长58.2%，三线城市政府积极落实去库存新政，购房需求得到有效释放。 　　一线城市库存总量环比和同比双下降，呈现供不应求态势。截至2015年11月底，中国指数研究院的数据显示，二三线城市新建