2010年衢州房地产业分析报告.PDFVIP

2010 年衢州房地产业分析报告 浙江大学房地产研究中心 王媛 王心蕊 周刚华 2011 年 2 月 15 日 2010 年衢州房地产业发展报告 浙江大学房地产研究中心 网址: / I 主要观点 1、2010 年衢州市房地产市场受国家宏观调控政策的影响较大，呈现出“量 缩价升”的特征。2010 年 1-11 月，市区累计完成房地产开发投资额 29.43 亿元， 同比增长 89.14%，市区房屋新开工面积为 94.66 万平方米，同比增加 23.67%； 其中新开工住宅面积 78.93 万平方米，同比增加 19.65%。而 1-11 月市区房屋竣 工面积为 48.97 万平方米，同比增加 1.98%。其中住宅竣工面积为 41.02 万平方 米，同比增加 14.84%，环比增加 5.56%。市区商品房成交均价为 5996 元/平方米， 同比上涨 44.10%，其中商品住宅成交均价为 6165 元/平方米，同比上涨 52.60%。 2、与 2009 年相比，土地市场供应集中，价格大幅上涨。2010 年衢州市土 地供应量略微下调，出让总面积为 1081 亩，比 2009 年下降 19.06%，原因是考 虑到 2009 年楼市的异常火爆形势已透支了未来的需求，所以略微放缓供地速度。 然而成交总金额和均价却呈现大幅增长的趋势，其中成交总金额达 32.9 亿元， 同比增长 33.74%，成交均价达 4560 元/平方米，同比增长 64.74%。 3、房价收入比和房租收入比处于全省较低水平，居民对房租的支付能力相 对较强。从房价收入比来看，2010 年衢州市区新建商品住宅的房价收入比为 7.97，根据搜集到的二手房挂牌数据，计算出 2010 年 12 月衢州市区的房价收入 比为 8.96，采用公布的二手房成交均价进行计算，得出房价收入比为 5.89。而 按 2010 年 12 月的二手房租赁挂牌均价，得到三口之家 60 平方米的房租收入比 为 11.88，在浙江省 11 城市市中，房价收入比和房租收入比处于较低水平，城 镇居民的购房压力较小，房租的支付能力相对较强。 4、2001-2009 年间，衢州市房地产业发展与城市经济发展基本协调。十年 来衢州市房地产投资年均增长率约 16.7%，但期间波动较大，反映了衢州市作为 二三线城市对于风险的抵抗力较弱，市场风险显得较大。而房地产投资占全社会 固定资产投资比重十年来未超过 30%的上限，说明从投资结构而言，衢州市房地 产市场未出现明显的过度投资现象。 5、10 年来商品房价格波动加大，但总体与居民收入相匹配。总体来看，衢 州市商品房价格增幅不大，除了 2003 年-2004 年出现较大波动外，其他年份商 品房价格增增速度比较慢，将 10 年来商品房价格增长率与人均 GDP、商品零售 总额增长率和人均可支配收入增速等相比较，可以看出衢州市区商品房价格与城 市居民收入相匹配。 2010 年衢州房地产业发展报告 浙江大学房地产研究中心 网址: / II 目 录 主要观点 .......................................................... I 目 录 ............................................................ II 一、房地产市场交易情况分析 ........................................ 2 （一）新建商品房市场：2010 年房价持续高位运行，量缩价升 .......... 2 1．2008 年房地产市场运行情况：市场调整 ....................... 2 2．2009 年房地产市场运行情况：黄金增长 ....................... 2 3．2010 年房地产市场运行情况：波动增长 ....................... 3 （二）二手房市场：近年交易量大幅波动 ............................ 5 （三）土地市场：成交金额和价格大幅上涨 .......................... 6 二、 房地产市场运行情况分析 ....................................... 7 （一）样本分布情况 .............................................. 7 （二）房价房租比：高于正常水平，处于全省中游 ........