物业营销AN3课件.PPTVIP

案例 城市解码系列 中国有句古话，一方水土养一方人。 这深刻地揭示了一个朴素的真理：每一地域有这个地域特有的文化，每一个城市有这个城市特有的性格。从事房地产开发，除必备的专业知识以外，如何做到“近水知鱼性，隔山识鸟音”，准确为地域文化解码，可是关乎地产商生死存亡的大事。 破译广州 记得时尚杂志《新周刊》曾给广州一个评价，“最说不清的城市”。其实，“说不清”本身就最能说明问题。哲学上有一种理论叫“模糊哲学”，它是建立在模糊数学基础上，专门用来描述和把握混沌之态，即不是 “非红即黑”、“非此即彼”的中间过渡状态的。 用模糊哲学，换一种观察和分析方法解析广州，也许能说得清楚。 广州是中国最市场化地城市，不论从空间还是时间上。 过早的市场化，使她灵活有余，持重不足；变通有余，规划不足；活力有余，前瞻不足……若干足与不足，假以时日，沉淀在世人眼前的今天这座城市，自然就是一座“非驴非马”的四不像。仿佛是这样的一个人。他已身着西装、领带，但足登布鞋，头戴瓜皮小帽，一不留神，口袋中还能掏出个鼻烟壶……对这样的城市，用传统的分析方法怎么能够说得清楚？ 广州是最早城乡一体化的城市。 城市化是工业文明的产物，长达两百多年的工业化过程，使西方社会有了发达而成熟的城市及城市文化。 中国疾风骤雨式的城市化过程就发生在这短短的一二十年。特别是房地产业真正市场化、产业化这三四年。伴随房地产开发，城乡限制被打破，买房即可入户；城市中心的急剧膨胀和转移，及住宅郊区化的迅猛发展，加速了城市化的进程。市场力量的强制推动，使广州陷入了“计划比不过变化，变化赛不过市场化”，的被动应战局面。 市场力量的“无形之手”，得益于古来崇尚的“无为而治”，见水为财的岭南文化这肥沃土壤的滋润。其魔力一发而不可收，攻城掠地，人人都按自己的理解，构筑着现代城市的蓝图。于是，西方人用了两百多年时间完成的城市化，我们不过用了一二十年。于是乎，城镇和乡村迭加，市民和农民并列；南人和北人扎堆；既有都市里的村庄，又有村庄里的都市，最终有了这座“城乡一体化”的“国际大都市”——广州。 广州是中国最具市场活力的城市。从改革开放之初的放开农副产品市场到八十年代后期，标榜为“不设防的城市”，不论各色人等，阳春白雪、三教九流，均受无条件欢迎；到今天的通江达海，从小城市到海港城市的重新扩容与定位规划，广州的变迁，乍看起来似乎是主动改革的结果，但若仔细探究，你会发现，这其实是一个被动适应的过程。就像一个正在青春发育期的小伙子，父母刚给他置齐少年人应有的行头，他却很快就裤缝开裂，捉襟见肘。为了应急，始料不及的父母亲常常只能将自己的旧衣服给他应付应付。这是青春的活力； 这是成长的失衡，这是发展中的尴尬。支撑她的庞大能源是市场活力。广州就是这样一座在中国最具市场活力的城市。这种活力积极的、良性的一面是推动这个城市社会的迅猛发展，消极的一面则是导致这个城市社会的芜杂与混乱。 广州成了中国房地产开发创新的试验田。 广州这块土地上所独具的商业文化背景，改革开放先行一步，其快速膨胀的经济实力导致的剧烈的城市化扩张，以及在此过程中显现出来的非凡的市场活力——这些特点，天造地设，不仅使广州成了中国房地产竞争最残酷的战场，亦使广州成了中国房地产开发创新的试验田、气象站。从老火煲靓汤精雕细琢的丽江文化社区培育方式，到纵向一体化的工业化大规模开发和超市式销售的碧桂园品牌扩张模式，再到另辟蹊径、异军突起的奥林匹克花园复合型概念地产开发模式……。可谓好戏连台，既推动着广州本地房地产开发的不断升级换代，更吸引着内地大批有意于房地产开发的人士络绎不绝的南下广州踩盘取经。 因此，广州在享有八十年代向内地输出粤菜名厨，九十年代初向内地输出酒店管理殊荣的同时，又有了一项“高级劳务”输出业务——向内地输出诸如策划、设计、代理、物业管理等房地产开发经营的全套家伙。而广州本土那些业已聚集了雄厚实力的房地产开发商们，也摩拳擦掌，准备挥师北上，进行大规模的连锁开发行动。 广州，作为中国市场经济的圣地，伴随中国经济重心内移，在昨日引领新潮的风光似已不再的当儿，在房地产开发上，又获得了可贵的一分。 自然，一方水土养一方人，这一领衔主演地位的确立，是脚下这方土地给予的。 破译成都、重庆 李白当年送一位朋友到四川时写到：“见说蚕丛路，崎岖不易行：山从人面起，云傍马头生。”对山国四川的印象就是“崎岖”两个字，甚至以他浪漫主义诗人的极端夸张之笔把四川的交通状况概括为世人而今共知的“蜀道之难难于上青天”九个字。 对历史悠久闻