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R~i!~ 如何应对异常交易地块? .江苏省金湖县国土资源局於海滨 落实异常交易地块备案制度， 对于加强土地市场监测和监管非常 重要。今年以来， 在一线城市开始 出现地王身影，特别是 9 月份 北京、杭州等城市连日出现多个地 王，再次引起社会关注。如何应 对可能出现异常交易地块，成为当 前各地落实土地供应的必答题。笔 者认为，越是敏感时期，越是要规 范操作，从容应对，避免动作走样。 地王限价出让不应规避异 常交易地块备案。 为了防控异常交 易地块，多个城市对地王采取 了限价出让措施，一旦招拍挂地价 溢价率接近 5悦，地价竞争就被停 牌，转为实物地租竞价，以实物地 租量多者为竟得人。如杭州华家池 地块出让价格锁定在溢价率 4锄， 超溢价部分转为代建保障性住房。 事实上，地王身价并没有被实 物地租所掩盖，限价的天花板被掀 了顶。诚然，地王叫停地价的 做法， 对于提升政府形象，消除公 众对于地王的质疑，其宣示意 义大于实际意义。 但是，从长远来看，地价涨跌 市场使然，还原地价真实性对于市 场监测监管犹为重要。政府有权支 配土地收益，却不能决定土地市场 价格，更不能为抑制地价而抑制地 价。何况，上述限价出让的做法有 规避异常交易地块备案之嫌，按照 国土资源部要求对招拍挂出让地 价溢价超过 5似的地块需上报备 案，显然只要将出让地价限定在溢 价 SOO?，以内可避免上报。 实物地租交付弹性的存在反而 加刷地价异常。 叫停地价竞争且不 叫停实物地租竞争，并将公共产品 极大。因为地价竞争与实物地租竞 争在合同交付上存在很大的差异， 相对于地价竞争现价现款交付方 式，实物地租交付存在相当大的弹 性，极易诱发恶意竞争，造成异常 交易。影响实物地租实际交付的因 素很多，主要因素是实物地粗预期 造价和竟得人实际履约能力，一旦 实物地租实际造价超出预期，竟得 人就有可能撂挑子，导致政府 公共计划搁浅，这种情况已屡见不 鲜，因而实物地租存在很大隐患。 监控异常交易地块应重点防 范地王效益。 地王列入监控 异常交易地块的重点对象，其昂贵 的价格在于其优质地块的稀缺性， 作为土地市场高端现象，本不具普 遍性，从理性角度来说，对于房地 产市场影响并不大，一个城市一个 与商品房项目捆绑， 这种操作风险 时期出现一个地王也属于正常 /ILl ~Ji 俨 I~~ ; 可 r\~队 I i 了飞 CHINA LAND /2013No . l1 15 ~~i~~ 现象。之所以会出现地王引起 地市场，在经历持续近两年土地市 房价上涨的情况，不在于地王 场低迷后，大型开发企业开始回撤 本身，而是在于地王被误导为 抢占一线城市优质地块，因而一线 房价新籽抨所产生的地王效应， 城市陆续出现多个地王，这也 造成市场恐慌，推涨房价。 与当前经济形势相吻合。因此，一 地王并不可怕，可怕的是 线城市地王价格坚挺，不排除 成本论在操纵地王和土地去市 开发企业补仓充实资产的可能，会 场化，其背后推手往往是追求短期 不会引发大规摸的地价追涨，各地 效益的政府与追求利润的开发企 的情况不一样，还需进一步观察。 业不谋而合。因放一个个地王 另外，在经历持续土地市场低 梦的破灭，大都是因为胃口太大的 。 迷后，多数地方，特别是非热点地 圈地行为而招致的。 区面临落实土地供应计划、完成保 如今，为防控异常交易地块， 障房建设任务、地方债的压力，在 各地对于优质地块的投放已趋谨 普通地块投放市场遇冷的情况下， 慎，对于类地王地块更是重点 不得不集中投放优质地块，以保持 设防，严加看管，除了地价被限制 一定土地投放量，创收土地出让 以外，宗地面积、投放时机都有限 金，这也是当前土地市场价格上扬 制，时机不对也有要求停止投放。 的原因，带有时段性，会不会持续 如北京农展馆地块，在去 12 月份 上扬.还值得思考。 就因防止地价异常而中止投放，今 但是，也不能排除类地王 年再次投放也是与限价房地块同 引发地王效应的情况出现。这 期投放。 是因为当前土地市场规律性、现实 防控异常交易地块还需考虑规 性的问题仍没有得到应有的重视， 律性与现实性。 从正向的市场规律 情结性问题仍然占上风，打压迫降 来看，当市场进入低迷期，投资者 手段仍被寄于厚望。一些媒体仍在 会停止低成本扩张，转向投资价格 沿用楼面地价已经高出周边二手 坚挺的优质资产，以保持投资收益。 房价格许多，面粉高过面包拿 回顾两三年前，在一线城市房地产 新地王说事，一些地方在应对 市场进入调整期，一线城市大型房 异常交易地块时过于敏感而动作 地产企业开始进军二、三线城市土 走样，极易产生负面影响。 规范操作、从容应对异常交易 地块。 当前，应当以稳定土地市场 投放为主，提振市场信心，正确应 对地价异常现象，既不规避异常交 易地块，也不回避异常