河西21-5地块定位报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * 3.7.2 本项目户型设计建议 南北通透 南观景 有赠送面积 分割性 室内空间可分可组 可延伸半局室空间 经济性 舒适性 功能性 产品户型面积控制 产品户型功能完善 产品总价的可支付性 强化各空间户型的功能性 提高使用率 空间有效性 3.7.2 本项目户型设计建议 79㎡2+1房 82㎡2+1房 主卧、客厅朝南 赠送露台、阳台 可实现2房变小3房 主卧、客厅朝南 南北通透、采光好 赠送空间可实现2房变小3房 可变空间 可变空间 3.7.2 本项目户型设计建议 73㎡2房 84㎡2+1房 主卧、客厅朝南 赠送空间大 主卧、客厅朝南 赠送空间可实现2房变小3房 可变空间 可变空间 3.7.2 本项目户型设计建议 95㎡3房 96㎡3房 双卧、客厅朝南 赠送阳台 私密性好 双卧、客厅朝南 双阳台，赠送面积大 3.7.2 本项目户型设计建议 100㎡ 主卧、客厅朝南 赠送面积大 90㎡3房 主卧、客厅朝南 双阳台，赠送面积大 （参考：天御熙岸） 可变空间 可变空间 可变空间 可变空间 四、项目分期规划及营销推广建议 密集推售，保持热度 推售关键： 集中开盘与散卖同步进行，同时将推售货量分解成多次小规模集中推售，每次推售产品覆盖各品类（蓄客——开盘——蓄客）。 能最大化的展示项目优势，创造营销价值； 充分考虑入市时机，推售次序有利于实现项目价值最大化； 4.1 推售原则 开盘期——稳扎稳打，促进销售 根据市场实际价格走势以及竞品销售情况定价 持销期——稳价冲量，小幅提升 多频次少量推售，价格稳步提升 定价原则： 4.2 项目价格定位 根据2012年底竞品项目的销售价格，通过权重比较法，我们得出本项目销售价格为18111元/㎡。预计本项目开始销售时间为2014年上半年，根据目前市场比较法得出的本项目最新销售，按照每年8%的增长率，因此在2013年12月项目起售时，我们建议本项目起售价格为 18111*（1+8%）=19560元/平米。 由于地块要求所售房源均以精装修销售，因此在实际销售价格建议为：19560+1500（装修标准）=21060平米。 定价因素 金地自在城 金马郦城 石林大公园 恒基玲珑翠谷 朗诗钟山绿郡 柏悦澜庭 本地块 生活指数 品牌 10% 7 6 6 7 8 6 9 景观 8% 6 6 7 6 7 6 8 项目环境 17% 6 7 6 5 7 5 7 地段 18% 6 8 6 6 6 6 7 智能化 6% 6 6 5 7 8 6 7 户型 8% 6 6 6 6 7 6 8 项目配套 12% 6 7 5 6 6 7 7 物业 8% 6 5 6 7 7 5 8 规模 5% 7 6 6 5 6 5 7 规划 8% 6 6 6 6 6 6 7 合计 100% 6.15 6.57 5.9 6.02 6.73 5.82 7.44 销售价格 9500 18000 11000 12000 19000 16000 18111 　 权重价格 11493 20384 13871 14831 21004 20454 　 　 权重 10% 40% 10% 15% 15% 10% 　 高层 4.2 项目价格定位 根据2012年底竞品项目的销售价格，通过权重比较法，我们得出本项目销售价格为26449元/㎡。预计本项目开始销售时间为2014年上半年，根据目前市场比较法得出的本项目最新销售，按照每年8%的增长率，因此在2013年12月项目起售时，我们建议本项目起售价格为 26449*（1+8%）=28565元/平米。 由于地块要求所售房源均以精装修销售，因此在实际销售价格建议为：28565+1500（装修标准）=30065平米。 定价因素 金地自在城 金马郦城 石林大公园 恒基玲珑翠谷 朗诗钟山绿郡 柏悦澜庭 本地块 生活指数 品牌 10% 7 6 6 7 8 6 9 景观 8% 6 6 7 6 7 6 8 项目环境 17% 6 7 6 5 7 5 7 地段 18% 6 8 6 6 6 6 7 智能化 6% 6 6 5 7 8 6 7 户型 8% 6 6 6 6 7 6 7 项目配套 12% 6 7 5 6 6 7 7 物业 8% 6 5 6 7 7 5 8 规模 5% 7 6 6 5 6 5 7 规划 8% 6 6 6 6 6 6 7 合计 100% 6.15 6.57 5.9 6.02 6.73 5.82 7.36 销售价格 15000 26000 23000 16000 23000 25000 26449 　 权重价格 17951 29443 29003 19774 25426 31959