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广州市“三旧改造”政策交流;;;;“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。 “旧城镇”改造，主要是指对区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造，以及对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库，及危旧居民用房的改造； “旧厂房”改造，是指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括对严重影响城市观瞻的临时建筑的改造； “旧村居”改造，是指对“城中村”、大量用地被城市工业区等占据的“园中村”、村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌的整治。 广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定，主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。 ;;相关文件：;相关文件：;; 广州市国土房管局组织搭建“三旧”改造政策体系的框架性指导意见，将整个“三旧”政策分为纲领性政策文件，指导性政策文件，以及配套第一、二层次政策文件的操作性政策文件三个层次。 第一层次（纲领性政策文件）为《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，主要内容是规定“三旧”改造的组织领导机制、推进改造的基本原则和要求、改造规划计划和目标任务等。 第二层次（指导性政策文件）包括对应旧城改造的《关于广州市推进旧城更新改造的实施意见》、对应旧村改造的《关于广州市推进“城中村”（旧村）整治改造的实施意见》、对应旧厂房改造的《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》。 ; 第三层次（配套的操作性的政策文件），按初步设想，需要从管理机制、改造指引、拆迁补偿等方面起草多份政策文件，包括《城中村改造复建房成本标准指引》、《广州市“三旧”改造规划控制指引》、《广州市“城中村”全面改造工作流程》、《广州市旧厂房改造工作流程》、《广州市旧城更新成片重建改造工作流程》、《广州市“三旧”改造复建资金监管办法》和《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》等一系列配套政策 截至2010年4月10日，第一层次和第二层次政策文件已经印发执行，第三层次中的重点政策文件已具雏形，《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》已经公布实施， ;1、农村集体建设用地改变为国有土地问题 村集体可以自愿申请把集体建设用地转为国有。 部分农村集体愿意将集体建设用地转为国有，但办理征收手续繁琐。现在则可以大大简化手续、降低办理成本。 业主自行改造的 “三旧”用地允许协议转让作为经营性用地（商品房开发除外），可以补交出让金，维持原土地使用权人不变。 2、土地出让收益处理的问题 在旧城镇和旧村庄改造中，政府依法收回有关用地出让的，其土地出让纯收益可按不高于６０％的比例，依照有关规定专项用于支持原用地企业发展或原农村集体经济组织的发展。对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段，通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为成本从土地出让金中支付。 ;3、相关补办手续及程序问题 1987年以前的历史建设用地无需办理征收、农转用手续，直接确权。1987年~2007年6月期间的历史建设用地无需办理农转用手续，补办征收手续后确权。 ——没有合法用地手续且已使用的建设用地 （1）用地行为发生在1987年1月1日之前，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权，经公告无异议后直接办理建设用地确权登记发证手续。 （2）用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间，用地时已与农村集体经济组织或农户签订征地协议，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，依照1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续。 （3）用地行为发生在1999年1月1日至2007年6月30日之间，按照1998年修订、2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续，凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地