2012年06月15日泉州海西翡翠城营销策划报告全.pptVIP

海 西 翡 翠 城 营 销 策 划 报 告;项目总体概况;D区总建筑面积为21448.98㎡ 住宅：78套，面积5356.10㎡，户型：两房50套，单身公寓28套 商业：296间，其中：地上一层94间，面积：4578.76平方米，地下一层202间，面积：9581.16㎡;地块目前进入施工建设阶段，整体地块较为方长，项目北面都是些城中村民房，整体档次较杂乱，北面沿江滨大道，可以眺望晋江，对于居住品质有良好的可塑性，东西面为项目早期开发建设的滨江花园城一二期。;周边店铺受五堡街、义全街的延伸辐射主要经营业态以五金，建材、旧货等批发零售为主。其中项目A、B区由于相对靠近五堡街、义全街、主要以五金、建材为主，而项目E、F区由于人气较弱，大部分店铺出租做仓库使用。; 周 边 配 套;小结;项目总体概况;优势 Strenght 1.文化、教育、生活配套资源底蕴浓厚 2.享有无可复制的江景资源 3.住宅户型是目前市场主力需区产品 4.社区配有幼儿园、商业广场，有利于品质价值的提升 5.位于江滨大道，交通网发达;■如何提升产品力？ ■怎么传播产品？;项目总体概况;项目位于泉州城市东区中心，安吉大道东侧、泉州“医高专”旁，毗邻泉州海峡体育中心。 项目由A、B、C 3栋现代风格建筑构成，总建筑面积约50000平方米，物业产品形式为商务（办公写字楼）+商业（商场、店面、店铺）属纯商务、商业功能。;店面产品面积区间：27-242㎡主力产品面积:27-59.29㎡;商业推售方案;在售商业分析 案例：千亿商业城;案例：千亿商业城;服饰广场平面图;　;目前泉州在售商业店面及商场都以返租形式对外销售推广，通用统一招商，统一管理，统一推广来引导客户投资购买。 为了规避风险，根据自身项目的属性进行合理评估，市场普遍返租年限控制在3-5年，年回报收益一般控制在总金额的5-8%。;周边商业街情况;店名;周边商业街市场调查数据;店名;店名;周边二手店面概况;义全街是泉州自发形成的一条五金批发街，经过时间的沉淀，在市场上已形成口碑和知名度。整条街得业态以各类五金批发为主，店面一般较小，多集中在30㎡左右，商家在300家左右，多为在此经营已有一定年限，主要以批发为主，日常业务也以老主顾为主。租金在100-130元/㎡不等，大部分商家认为停车不方便，道路较拥挤。;如何树立高端商业形象？;批发为主，零售为辅;业态定位： 高档珠宝礼品城 业态规划： 以经营国内外与周边区域珠宝品牌为主 高级礼品、补品、古玩、字画、奇石等为辅 功能定位： 面对海西高端消费群体， 集销售、加工、展示、体验、拍卖、典当和鉴定为一体;大泉州投资型客户 厦门、福州、莆田、 龙岩等外地投资型客户 ;商业售价估算;项目总体概况;如何塑造精品住宅形象？;江景住宅楼盘市场调查数据;竞争楼盘;以价换量，性价比最高，促使快速消化;住宅定位;住宅产品分析;刚需、首次置业型 需求产品75-87平方米两房。30-45岁，工薪阶层、周边居民 ;住宅参考（表价）;D区总货值;项目总体概况;营销推广难点;难点化解策略——招商难点;难点化解策略——管理难点;难点化解策略——推广难点;化解策略 在前3年的商业培育期内，一次性返还3年（平均每年6%）租金 返租成本可在销售价格中加以稀释，降低首期款支付额度门槛，提高投资者信心。 第四年由业主与商业经营管理公司在遵守统一经营管理的前提下，签定长期委托租赁管理协议，并由管理公司定期???业主支付以收取的经营租金。;方案一： 商业：线上主力推售，通过大面积招商成功，引爆市场关注，快速去化 住宅：通过商业部分推广，吸引住宅投资、自主客群，线下同步销售，逐量去化;方案二： 住宅：先行推广住宅，线上开盘。由于住宅套数较少，户型多为90 ㎡以下两房（部分可变三房）与单身公寓，能迅速被市场接受，可实现快速去化 商业：待住宅产品开盘后，线上招商，推广商业部分;建议：选择方案一 由于商业部分为本案的营销重点与难点，应在项目推广前期进行主力推广，树立高端形象，为住宅销售打好基础;6月-7月;营销推广节奏 开盘前主要推广工作：6-7月;营销推广节奏 开盘前主要推广工作：8-9月;项目总体概况;方案一;方案二;方案三;方案三;汇报完毕！THANK YOU