2012年07月漳州金绿欧洲城项目营销推广策略.ppt

从优秀到卓越金绿·欧洲城营销策划报告;请给我三分钟时间······;1、如何呈现本案最大价值2、如何让价值转化为价格3、如何让关注成为行动;谈到未来，首先立足当下也来说说金绿·欧洲城;从古雷半岛PX项目的启动 到中石油、中石化的即将入主 漳浦，这个原本以农业型为主的城市 正迎来它新的一次蜕变 ……;在我们面前是一个经济蓬勃兴起，消费力极具上升的漳浦再看看我们的项目;项目指标;从地理位置上看：漳浦未来城市发展的中心位置;周边配套齐全;于此我们可以做出这样的结论：金绿·欧洲城项目无论从地理位置，还是政府规划上都是：未来漳浦的绝对核心;;站在今天的漳浦未来核心动力中心位置站在海西经济发展的大潮流中重新看看金绿·欧洲城;让我们一起回顾金绿·欧洲城辉煌的历史;实力名企·巅峰之作;系列海报;营销展示中心;巴黎春天婚纱摄影;20万㎡欧式经典人文大城;虽然，我们心中有梦想， 我们就是漳浦楼市的王者！ 而现实是······;1;我们的目标客户在哪里？;听听客户对金绿·欧洲城的看法：;王先生：40岁 漳浦人 在外经商 观点：我觉得那个楼盘品质很不错，园林景观都做得很好，我已经之前买了一套，有考虑再买一套作为投资，但是感觉价格比之前贵了很多！;王先生：48岁 漳浦人 拆迁赔偿户 观点：原先在古雷那边的村子被拆迁了，想到城里买套房子给孙子读书用，买的是二期的，想让自己的哥哥也买一套。;所以，这群人是： 漳浦的富人阶层，事业稳定 子女教育是买房的重要决定因素 对于都市生活有着强烈的追求 对于买房有着自己的认识 ······;和他们对话，又需要做些什么？;策略一： 做得好，更要叫得响！;我们须要给一个更有气势的广告语;广告视觉表现;;策略二： 与其说，不如直接体验！;除了广告， 还需要与客户零距离接触;互动式体验营销;浪漫月光酒会;现场，细节成就品质;策略三：营销中心体验感; 听、嗅、触、视、味、意 6感体验;门童;样板间 一个可体验的样板间 真正的触点 让客户身临样板生活 ;礼兵式安保人员;;2;首先，我们要清楚：;;让我们 一起看下漳浦楼市！; 漳浦楼市，一个不温不火的住宅市场;楼盘名称;影响价格的多空分析;短兵相接 竞品楼盘户型PK;竞品楼盘一房产品比较;竞品楼盘两房产品比较（2011年推出）;竞品楼盘两房产品比较（2012年推出）;竞品楼盘三房产品比较（2011年推出）;竞品楼盘三房产品比较（2012年推出）;竞品楼盘三房产品比较（2012年推出）;·从产品剩余量看，金绿·欧洲城一房、两房、三房户型均有存量，而金仕 顿·中央城可售只有三房户型，本案产品结构丰富，可满足各类客户需求。 ·从主要可售户型类别看，金绿·欧洲城三房可售三房户型只有2种，而金仕 顿·中央城可售三房户型有6种，且面积均偏大。 ·从户型使用率看，金绿欧洲城户型紧凑实用，空间浪费少，金仕顿·中央 城公摊相比较而言略高，且使用系数不高。 ·从景观朝向看，金绿·欧洲城大部分户型坐北朝南，采光和通风度高，为宜居 型品质住宅，而金仕顿·中央城户型相对一般，特点不明显。;·房地产市场政府宏观调控不放松，大环境前景不容盲目乐观。 ·剩余房源根据户型、位置和景观因素调整单价，确保销售速度的同时保证利润 最大化，降低销售风险。 ·具体如下 位置佳，高单价 小户型，低单价 景观佳，高单价 景观差，低单价 7#、11#楼量少位置佳建立价格标杆，为二期价格做好铺垫， 4#、6#、12#楼量大价中，快速去化，保证回款， 1—3#楼价低量少，快速去化， 后期对4#、12#、6#价格小幅频跳，制造不断热销同时让客户迅速接受。;1;3;敢问路在何方！;;竞争回顾1——漳浦重点楼盘推盘情况;金仕顿. 中央城;竞争回顾3——主要楼盘成功点;竞争回顾4——主要竞争项目销售情况;结论： ·金仕顿·中央城作为本案最直接的竞争对手，在历次开盘时机把握上均领先 本案，在一定程度上分流了客户资源。 ·金仕顿·中央城和港城国际均采用了相对灵活的推盘策略，并运用多层次营 销活动带动现场销售。 ·金仕顿·中央城和港城国际均在推广力度和推广主题上更为直接明确，对于 客户更具杀伤力。 ·从推售产品上看，金仕顿·中央城以5#价格为标杆，树立标杆效应，拉动并 有效挤压客户去化其他楼栋产品。;金绿·欧洲城三大推盘策略;金绿·欧洲城可售房源;推盘节奏图;A、针对一期剩余尾盘，我们将所有房源分为两次推售，其中黄色色块部分为第一批 推出房源，具体理由如下： ·第一批推售房源含一房、两房、三房，房源数量不多，但户型面积可选性较大， 满足客户对户型面积的不同需求