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【世联行楼市新评】（2014）之八 市场调整压力显现 2014-3-21 房地产作为一个周期性行业，总是沿着繁荣——衰退——萧条——复苏几个阶段循环演进。在繁荣时 期，房价快速上涨，超出长期均衡水平，刺激项目新开工和贷款大幅增长，房企利润率大幅提高，拿地意 愿高涨，土地成交溢价率大幅上升；衰退时期：繁荣时期房价的大幅上涨，使得需求开始萎缩，市场表现 出有价无量的情况，随着量价的持续背离，房价开始下跌，市场的供应则随着前期项目的竣工仍惯性增长， 不过不久也开始萎缩；萧条时期：房价继续下探，成交非常低迷，市场悲观情绪蔓延，项目停工或缓建现 象普遍出现，房企拿地意愿低迷，土地成交接近于零；复苏时期：随着房价下降到一定程度，需求率先复 苏，商品房空置率、租金和房价依次开始回升，项目新开工和土地成交逐一恢复。 一季度市场表现低迷，价格上涨放缓 房地产在 2012 年上半年处于复苏时期，彼时需求在三月开始复苏，随着成交量的持续回暖，下半年 房价逐步回升，而房地产开发投资和新开工面积增速也开始恢复，2012 年四季度，各地地王开始出现。 2013 年的房地产市场处于繁荣时期，房价快速上涨，一线城市的房价涨幅更是超过 20%，房企补仓意愿 强烈，一二线城市地王频现，土地成交溢价率飙升。2013 年下半年，随着资金面的收紧，利率中枢的抬 升，房价环比涨幅趋于放缓。 资金面的收紧使得银行的房地产信贷额度受限，利率市场化的推进又使得部分银行调整信贷结构，减 少房地产板块的资产配置，加上前期房价的大幅上涨，进入 2014 年，市场的需求开始萎缩。2 月份兴业 银行暂停房地产夹层融资和供应链融资以及杭州楼盘降价的消息，一时间使得市场风声鹤唳，尽管后来调 研显示杭州楼市降价只是个案，但购房者的观望情绪已加浓。整体上看，2014 年前两月市场的表现并不 尽人意，环比和同比皆负增长。我们认为近期推盘的上升会带来销售的阶段性改善，但当前的市场已经处 于繁荣小周期的末端，风光过后，满地鸡毛。 2014 年 1-2 月全国商品房销售均价为 6774 元/平米，同比下降 3.6%，其中商品住宅均价为 6382 元/ 平米，同比下降 3.8%。从历史上看，自 1998 年中国房改以来，全国均价同比下降发生过三次，第一次发 生在 2002 年，在经过了前几年的开发投资过热后，政府出台政策规范企业的开发投资行为，宏观调控加 码导致当年行业景气度下行。第二次发生在 2008 年，当时在政府的强力调控和金融危机的双面夹攻下， 行业景气度直转而下。第三次发生在 2012 年，楼市在持续了半年多的有价无量后，在 2012 年 1-3 月进入 深度调整期。而最近一次，则是今年的 1-2 月，彰显当前市场的疲软态势。此外，国家公布的 70 个大中 城市的房地产价格指数显示，1 月份以来，价格环比上涨的城市数量逐步减少，环比上涨幅度持续放缓，2 月份同比上涨幅度也在时隔一年多后再次放缓。 2014 年 1-2 月，房屋新开工面积 1.67 亿平米，同比下降 27.4%，绝对规模下降到 2011 和 2012 年 以下。不过由于从新开工传导到施工面积有一定时间，且单位施工面积的投资力度可能上行，前两个月房 屋施工面积仍然增长了 16.3%，房地产开发投资同比增长了 19.3%。由于市场已处于繁荣小周期的末端， 从趋势上来看，今年房地产开发投资仍将保持较大的增长，但未来大概率处于缓慢下行的阶段。 前两月土地市场延续去年年底的火热行情，但整体热度十分有限，土地购置面积尽管有小幅同比正增 长，但都低于