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【世联行城市研究】（2014）之三 深圳，希望之城 2014-11-13 我们从今年二季度以来对全国 25 个重点城市楼盘价格变化的监测数据显示，深圳市场的降价楼盘个 数低于其他城市。我们认为，深圳房价高位盘整走势的内在价值支撑在于，政策周期退去、市场周期主导 的行业环境下，深圳外迁人口高占比的人口结构、人才资源与财富的持续流入，以及相对于全市现有的住 房总存量、潜在住房需求空间仍然广阔。 城市竞争时代，人才持续净流入 深圳从 1980 年代 30 万的原住民发展成今天常住人口超过 1 千万的特大型城市，因汇聚了全国各地 的移民，也贴上了年轻城市、移民之城的标签。2013 年，深圳常住人口中，非户籍人口占比为 71%，相 比之下，上海、北京、广州分别为 41%、37%、35%。深圳外来人口的增长主要经历了 3 个阶段：1980-2000 年 20 年间是高速增长期，常住人口年增速超过 10%；2001-2010 年 10 年间是平稳增长期，年增速保持在 3-5%；2011 年以来进入低速增长期，常住人口年增速低至 1%。 深圳现阶段的人口增速特点已接近香港、澳大利亚以及旧金山等城市。虽然人口增速减缓、但仍保持 持续净流入。过去 60 年里，美国主要的大城市中，只有三个城市的人口规模在持续扩大：纽约、旧金山、 波士顿。而反观底特律、费城等地，正在经历人口衰退，底特律从 1950 年代鼎盛时期人口近 185 万、到 现在减少了 60%；费城从人口超过 200 万、也削减了 1/4，昔日的明星之城逐步走向暗淡。这种分化现象 在中国也必然会呈现、加剧。因此，深圳人口规模持续增长，反映着城市竞争时代人才对工作机会、公共 资源等方面的综合选择。 企业竞争力领先，财富创造力强 深圳以高效的创业环境著称。2008 年金融危机后，迎来了新一波本土企业上市的高潮。总部设在深 圳的国内 A 股上市公司数量从 5 年前的 98 家增长到 185 家，在全国占比为 7.2%，总市值达 2.74 万亿。 上市公司中，高新技术类企业占比 35%。与此同时，深圳正在申报 IPO 的企业数量达 55 家、仅次于北京。 其中，民营 IPO 申报的企业数量高达 52 家、超过北京跃居全国第一，新兴产业依然占据主导。深圳正以 新兴产业之最、民营企业之最，彰显这座年轻城市的第二个标签——中国的硅谷。 综观全球，科技公司在硅谷的蓬勃发展曾一路推高了旧金山房价。从 1997 年至 2004 年发达经济体 经历房价快涨期间，爱尔兰房价涨幅达 181%，英国超过 130%，澳大利亚达到 110%，美国整体涨幅较温 和为 57%，但旧金山涨幅引领全美、涨幅达 145%。在此期间，旧金山平均中产收入涨幅超过 42%，年收 入从 6.4 万美元达到 9.1 万美元。 居民户均住房套数全国最低，潜在需求空间大 深圳以外来迁移人口为主，世联成交客户数据显示，深圳当地原住民与外迁人口购房占比，2009 年 分别为 18%、82%，到 2013 年两者比例分别为 13.5%、86.5%，外迁人口已成为购房绝对主力。 外来人口的高流动性与住房更换需求，催生了深圳成熟的存量房市场。2006 年起，二手房交易量持 深圳世联行地产顾问股份有限公司 深南东路罗湖商务中心 12 楼 邮政编码：518001 电话：（+86