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【世联行楼市新评】（2014）之二十五 秋天的童话 2014-9-11 电影《秋天的童话》讲述的是一个唯美的爱情故事，喻指人们对美好事物的期盼。用来形容当下房企 对“金九银十”市场成交放量之翘首企盼的心情亦很合适。 九月首周，世联行客户上门指数为 102.8，环比下降 4.7%，同比下降 24.3%；监测的 33 个重点城市 一手房成交面积 404.59 万平，环比下降 25.33%，同比下降 20.43%。从上门指数和成交量看，金九的开 局并不太理想，但我们依然看好“金九银十”后续的市场表现。理由在于：房地产政策走向已经明朗化， 未来将朝着更加市场化的方向发展；推盘量的增加和价格的合理回归将助推销售回升；按揭贷款利率正在 缓慢下行，有助于促进需求释放。 政策走向明朗化，改善购房者的预期 在住建部定调下半年房地产政策基调为“千方百计去库存”之后，已有 30 多个城市取消或者大幅度 松绑限购，截至目前全国仅有 8 个城市限购还没有放开。我们认为除了一线城市外，年内其他城市限购政 策也将逐步解除。整体上看，地方政府取消限购和采取财政贴息等刺激楼市需求的手段得到中央的默许， 预计未来政策将朝更加市场化的方向发展（限贷政策的逐步放开是大概率事件）。限购政策放开在短期内 对成交有一定的促进作用，但影响有限，其更重要的是可以有效的改善购房者的预期。 推盘增加和价格合理的回归将助推销售上升 与过往“金九银十”量价齐升不同的是，我们认为今年“金九银十”并不会出现房价的上涨，相反成 交量的上升更多的是房企以价换量的结果。我们预计进入九月份，房企的推货规模将明显上升，当前绝大 部分房企的销售目标完成率并不高，部分企业完成率甚至低于 30%，在仅剩下的 4 个月里，不少房企必须 大规模推货以求去化。 对于大部分资金紧张而销售回款是其最关键资金来源的中小房企来说，降价跑量是其唯一的选择。世 联行监测的 24 个重点城市的降价楼盘数据显示，5 月份以来，新增降价楼盘呈现加速的趋势，但 80%左 右的楼盘降价幅度都保持在 15%以内，对比行业平均 13%左右的净利润率，说明本轮房企的降价主要以保 本为主。8 月份以来，降价幅度在 15%以上的楼盘占比增加明显，说明在 8 月份随着推盘数据的显著上升， 部分楼盘采取更加激进的措施。 按揭贷款利率缓慢下行促进需求释放 融 360 网显示，近期部分银行的首套房贷按揭贷款利率已经由之前的 1.05 倍回归基准，甚至有些许 银行有 95 折的优惠利率，银行放款的速度亦有加速的趋势。在资金面未有明显好转的情况下，银行对按 揭贷款的态度发生转变的主要因素有两个：第一，银行不良贷款率的上升会促使银行重新重视安全系数比 较高的房贷按揭；第二，7 月份至 8 月份信贷投放量偏低，反映出实体经济需求不足，银行贷不出去钱， 迫使银行将贷款投向收益不高，但需求旺盛的房贷按揭业务。按揭贷款率利率的下行和放款速度的加快有 助于促进需求的释放，据测算，以 100 万贷款为例，按揭贷款利率由 1.1 倍回归基准，购房家庭 20 年、 30 年的月供额分别下降 5%和 6%。 深圳世联行地产顾问股份有限公司 深南东路罗湖商务中心 12 楼 邮政编码：518001 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）2216 2900 【世联行楼市新评】（2014）之二十五 在政策走向明朗化、推盘增加、价格合理回归和按揭贷款利率下行的情况下，9 月份起，商品房销售 面积环比将出现明显的好转，也有可能出现同比涨幅（相对于 1-