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棚改货币化安置加速推进 短期利好三四线城市 2015-2-3 事件：1 月 20 日，住建部部长陈政高在全国棚户区改造经验交流会上指出，随着保障房建设的持续 推进和棚改的不断深入，棚改房源不再局限于政府主导建设，组织棚户区居民回迁，而是可以让应接受保 障的家庭到市场上购买，政府通过资金补贴实现保障。特别是在一些房地产库存高企的三四线城市，再盖 新楼进行整体安置已无必要。 棚改货币化安置推进加速 楼市高库存系主因 棚改货币化安置和商品房回购并非首次提出。事实上，早在 2011 年，时任国务院副总理的李克强在 全国保障会议上就特别提出，为使不同收入人群和谐共居，政府可通过购买合适的普通商品房来增加保障 房有效供应。 2014 年，随着房地产市场进入新一轮调整周期，政府开始频繁提及商品房回购以及货币化安置的棚 改模式：2014 年 6 月，国家开发银行提出，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到 40%，而 此前这一比例仅为 20%；7 月，住建部称正密切关注并调研地方政府以回购商品房用于安置房的棚改新模 式；9 月，住建部部长陈政高指出，在棚户区改造中既要注重实物安置也要注重货币安置；11 月，住房和 城乡建设部拟出台收购商品房用于保障性住房的指导意见，对地方政府回购或回租普通商品房分类做出具 体要求。棚改新模式加速推进，与楼市高库存不无关系。国家统计局公布的数据显示，截至 2014 年年末， 全国商品房待售面积攀升至 6.2 亿平米的历史高点，同比大幅增长 26.1%，2015 年楼市去库存依然任重道 远。而住建部消息称，2015 年棚户区改造规模将不低于 2014 年的 470 万户，力争完成 500 万套以上的 硬任务。若均以政府统建的模式安置，按 60 平米一套估算，2015 年的棚改将产生近 3 亿平米的供应。这 将进一步推高库存，加剧楼市风险。 由此看来，政府推进棚改新模式的举措难免有托底楼市之嫌。不过，无论“救市”与否，目前看来， 商品房回购、货币化安置的新模式确为一举多得：对棚户区居民而言，拆迁过渡期大幅缩短，且可自由选 择喜欢的户型、地段等；对开发商而言，商品房回购和货币化安置将加大对商品房的需求，有利于加速去 库存；对政府而言，拆迁过渡费用大幅减少，且有助于盘活存量，稳定楼市，缓解地方财政压力。 分城分类指导 推行重点在于三四线城市 2014 年，房地产市场城市间的分化进一步加剧。在资源禀赋优异、人口吸附力强的一线城市，土地 供应依旧紧张，地价持续攀升，而数据显示，一线城市新建商品住宅价格指数也于 2014 年 12 月止跌回升， 环比上涨 0.1%。尽管一线城市库存的绝对量仍在攀升，但库存去化时间仍处合理区间，一线城市中长期 供不应求的现象仍会持续。因此，一线城市推广棚改货币化安置的可能性不大。另外，一线城市自建保障 房的成本与商品房价格相差甚远，回购商品房和货币化安置的模式实际操作难度也相对较大。 相反，在人口持续净流出的三四线城市，失去产业和人口等基本面支撑的房地产市场遇冷，市场新增 供应量远远超出当地的潜在需求规模，造成库存量不断攀升。丹东、锦州、鄂尔多斯等城市的库存去化时 间长达 5 年以上，在这样的城市，再建保障房只会进一步加剧楼市供过于求的矛盾。在今年 1 月 20 日的 棚改经验交流会上，住建部部长也特别提出，在一些房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安 置已无必要。由此看来，政府不会一刀切地推行棚改货币化安置，而是分城分类指导、区别对待，而库存 深圳世联行地产顾问股份有限公司 深南东路罗湖商务中心 12 楼 邮政编码：518001 电话：（+86 755）2216 2800