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【世联行楼市新评】（2014）之二十七 成色十足的黄金周 ——解读 9.30 新政及其影响 2014-10-09 事件：9 月 30 日央行、银监会两部委联合发出《关于进一步改进住房金融服务工作的通知》，提出加 大保障性安居工程金融支持、支持居民家庭合理贷款需求、增强金融机构个贷投放能力及支持房地产企业 合理融资需求的四点建议。 供需逆转，限贷放松势在必行 2013 年下半年以来，房地产行业未出台任何调控政策的背景下，商品房去化速度放缓、库存攀升， 交织长期限购限贷环境下部分需求抑制使得供需关系出现逆转。虽然今年二季度以来各地纷纷退出限购， 但松绑仅带来短期成交的回暖，市场浓厚观望情绪仍未消散。我们的监测数据显示，今年 1-9 月份全国重 点城市的商品住宅成交面积同比下滑 17 %，一、二、三线城市成交同比分别下降 35.64%、13.86%、12.66%。 我们曾在《空穴来风，必有依据》楼评中提出限贷政策放松有助居民加杠杆，放松势在必行的观点。 此番房贷新政出台也印证了我们之前的观点。在目前国内宏观环境需求疲软，出口拉动作用有限的背景下， 房地产充当经济增长稳定器的作用凸显。 窗口打开，需求释放促使量筑底回升 有改善性需求的居民家庭成为限贷放开的最大受益者。房贷新政的出发点是积极支持居民家庭合理住 房贷款需求，对改善性家庭在结清已购住房贷款条件下，给予首套房贷款政策优惠。我们认为，这一利好 出台后，一段时间内将刺激累积已久和有较强换房意愿的居民积极入市，起到大幅提振楼市信心的作用。 我们的监控数据显示，今年国庆黄金周成色十足：一是看楼人气旺、信心足。世联行周客户上门指数 提升至 177，环比上周上升 64%，其中一线城市的增长幅度要大于二线。二是成交量大幅上升，城市间继 续分化。各地的备案数据看，大部分城市均呈现同比、环比下跌态势，但因其延后性无法同步??映国庆市 场的真实行情。世联行全国的商品房销售金额，相比去年同期大幅增长，销售总金额创下历年新高。各区 域之间呈现分化、冷热不均，一线和重点的二线城市成交量出现较大幅度的增长。三是改善型产品成交占 比提升。世联行销售数据显示，国庆期间，90 平米以上户型成交占比达 57%，相比前三季度该比例提升 2.8 个百分点。其中，90-140 平米占比达 46%，成为需求主力。改善型需求的释放，受益于限贷放开后， 首付门槛降低一倍以上直接有助于居民家庭的加杠杆行为。 掣肘仍在，中长期看好房地产资产证券化 本次房贷新政的点睛之笔即为鼓励 MBS 发行以及开展 REITs 试点，此举有助于扩大房地产业资金来源， 通过将存量房贷进行资产证券化，盘活存量资产。然而就目前情况来看，我们认为 MBS 发展尚有阻力， Reits 试点的外部配套体系有待完善。 当下我国住房贷款定价偏低，无风险利率较高的特殊环境下，MBS 由于久期较长、而投资者对其溢价 深圳世联行地产顾问股份有限公司 深南东路罗湖商务中心 12 楼 邮政编码：518001 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）2216 2900 【世联行楼市新评】（2014）之二十七 要求较高，使得资金对接难度偏大，掣肘其规模化发展，因而短期对增加住房信用投放帮助有限。国内当 前尚未有按揭贷款证券化产品，长期来看，总规模超过 10 万亿元按揭贷款证券化前景非常广阔。借鉴美 国金融市场经验，住房抵押贷款证券化在完成利率市场化之后快速发展，MBS 余额从 1980 年的 111 亿美 元大幅增长至 2007 年的 9.3 万亿美元，未来我国必然经历同样的发展之路。 MBS 成功