2010年上半年郑州南山公馆营销案.pptVIP

第一章 营销背景分析;一、前期推广效果评估;二、VIP客户特征分析;消费群体特征;　　　　　　 三、市场背景分析 不利因素：房地产市场大环境存在变数 1、国家一系列房地产宏观调控政策，特别是二套房贷首付比例提高到40%将对南山公馆影响较大。 2、各地银行个人房贷7折利率优惠取消以及央行准备金率的提高降低了房地产价格的未来预期，市场观望情绪渐浓。 3、09年三门峡房地产市场成交量持续疲软持续走低，房地产市场正式入冬。;　　　　　 　 三、市场背景分析 有利因素：房地产市场大环境存在变数 1、国家一系列房地产宏观调控政策，特别是二套房贷首付比例提高到40%将对南山公馆影响较大。 2、各地银行个人房贷7折利率优惠取消以及央行准备金率的提高降低了房地产价格的未来预期，市场观望情绪渐浓。;　　　　　五、项目亟待解决的问题 １、相关手续证件的办理目前仍制约着推广、销售工作的推进，必须得到重视； ２、物业公司必须尽快确定并签约； ３、样板房的设计装修； ;第二章 　整体营销策略;一、营销推广目标;二、营销推广基调;三、营销推广策略; 3、高性价比策略，以迅速销售为目的 一期房源共计345套房源，总建筑面积约3万㎡，结合一期均价4980元∕㎡，则一期总销金额为： 4980元∕㎡×3万㎡≈1.5亿元。 4、五段式批发销售，集中引爆市场 项目通过一定的积累客户，提高关注度、提高客户的心理预期 后，迅速开盘，集中引爆，引起市场强烈反响，快速销售、回款。 ;5、高举高打，缔造超高性价比社区 在产品推广上直接打出项目独特的区位优势、建筑特色、景观价值、户型卖点，高形象，低总价，缔造超高性价比品质社区，达到快速消化、回款的目的。;四、前期快速销售策略; 结合前期内部认购价格，参考周边项目价格和目前整体市场行情，同时考虑项目整体营销战略，建议一期入市均价为4980元∕㎡。然后用超越一般项目推出点数优惠的常规做法，本项目以巨大的升值潜力打动客户，促成购买行为。现场销售说辞上向客户传递信息：开盘后将进行一次较大幅度的价格调整，相当于开盘前置业客户的物业在开盘后就已经有较大增值，把增值点数作为促使客户快速成交的砝码。 ; ２、销售策略之二：幸运大奖冲击计划; 3、销售策略之三：促销政策; 4、销售策略之四：开辟第二营销渠道策略;第三章 重点攻击策略;一、整体攻击说明;二、推广节奏控制;;第一轮攻击说明;3.1２ 户外、候车亭、网络攻击;3.1８ 报纸攻击;3.２５ 报纸攻击;４.２ 报纸攻击;４.９ 报纸攻击;４.１６ 报纸攻击;４.２３ 报纸攻击;3.1８ 短信攻击;3.1８ ＤＭ杂志攻击（《目标》）;４.２６ ＶＩＰ福卡发放活动攻击;活动要求： 一、申请书上应体现： 申请书序号、客户姓名、移动电话、固定电话、身份证号码、联系地址、付款方式、申请优惠金额、时间、客户签名等相关信息内容。 申请金为10000元/卡。 客户凭身份证原件或复印件申请。 在当天参与排号人员，优惠额度为1万元/户(即1万抵2万)；4.27日-5.24日申请客户，优惠额度为5000元/户(即1万抵1.5万)。 二、申请时间地点的公布 申请时间提早公布，但不公布申请地点。避免出现客户提前到场的现象。申请地点在4月25日当天下午14：00开始通知客户。;申请流程： 第一步：通知客户 销售人员电话通知（当天下午14：00通知地点）； 短信通知（地点通知同上）； NP公告通知（只通知申请时间）； 销售人员在通知客户的过程中，要积极邀请客户到现场，同时尽量确定客户是否能准时到现场。 第二步：按交钱顺序申请 4月26日上午9：00开始申请工作，客户排队进入交款区交款，财务开出收据，收据上根据交款顺序编排申请序号； 第三步：填写申请书 客户持收据到签约区填写申请书，工作人员根据收据内容，正确填写申请书上相关内容。 工作人员填写完申请书后，请客户确认签名； 申请书经案场经理确认无误后，加盖公章，将申请书副联、交款收据交付客户，并发放VIP福卡。;现场流程 ;申请须知 一、申请时间：2008年4月26日上午9时 二、申请地点：福泽门营销接待中心 三、申请方式：客户须在4月26日，携带身份证及复印件一份、现金1万元到营销中心办理申请事宜，缴纳申请金并审核身份证原件（提交复印件）后，领取福泽门VIP申请书一份。 四、每张身份证仅限申请一套。 五、优惠： 申请当天购房可享受1万元优惠（仅限当天）、次日至开盘前日购房可享受5000元优惠。;其他事项： ●VIP申请书是选房凭证，请妥善保管，不得转让、更换姓名等，遗失不补 ●VIP申请书上的编号为选房的先后顺序号 ●VIP申请书上的姓名