合富辉煌长沙象屿体育新城项目营销应标方案.ppt

;7：50 慵懒的被枕头边的闹钟吵醒，赶去上班。武广新城的发展，交通的便捷，上班的路上不必匆忙，顺道也留心了下同车的美女。;8：20 提前10分钟来到公司，迫不及待打开电脑，偷了些菜。对着镜子一照，觉得自己还是很帅！ 计划着上午要去见客户，对于我这样的公司，这可是个大的客户！;9：00 坐上了武广高速铁路或城际轻轨，哎！又要跑到武汉出差，幸亏这里是长沙的“窗口”，出入便捷，也可眺望下浏阳河畔的风光。;17：30 忙到傍晚才回来，这笔生意是敲定了。打个电话给朋友，相约晚上一起去体育馆打球，算是庆祝一下。 过两天是女友的生日，答应她到通程奥特莱斯购物，也不知道有没有时间，抽空安排一下吧！这次可不能再失约了！;22：00 一路奔波，终于回到了家！终于回到了自己的归属！ 看看周围，我很喜欢这里的空间，虽然不是很大，却因为精致，实用率也很高，还有而显的别有一番情趣！ 还有小区园林的缕缕花香，浏阳河的潺潺流水，都让我安然，心灵归于宁静！;这样的人，是当代主流；这样的人，是我们的业主……;奔波于生活与事业，他们四海为“家” 但真正的根，却扎在自己的住所;往返于武广新城的版图，他们或做他乡客，或为归来人 勾起他们记忆的，或许就是家门口体育馆中的种种喝彩， 家园里鲜花谷中的缕缕花香;生活在这里，他们感到一种亲切，一种活力 不管脚步如何延伸，这里才是自己真正的归属;目录纲要;项目价值梳理;项目指标：;项目资源环境梳理;武广新城;项目价值梳理——地铁2、4号线;项目价值梳理——完善的运动休闲配套;项目户型配比梳理;A2户型：69.99㎡;户型建面;项目园林特色梳理;项目价值属性评价：;;在市场中寻找机会;Ⅰ、整体市场分析;长沙房地产投资历年来保持较快的增长，2008年前三季度达到361.98亿元，增长16.53%，所占比重为25.51%； 虽然受金融危机影响，08年中国经济增速回落，经济发展遭遇严重困难，但是作为二线城市的长沙，目前房地产尚处于合理健康的发展状态。 ;;城市短期迅速扩张，房地产片区竞争明显;　;09年上半年供求分析——09上半年新推货大幅减少，而销售量大幅提升，08年所出现的供过于求现象得到缓解;住宅供求对比分析——市场整体供求压力依然较大;价格分析——上半年住宅均价4019，已经回复到历史最高水平;楼市热销特征分析——价格刺激：项目优惠措施与政府补贴等相关价格优惠措施出台，客户价格抗性降低，刚性需求得到释放，性价比成为客户关注重点。;除了价格占据优势能够取得较好销售业绩之外，还有部分项目，价格相对区域内不具优势，甚至逆势上扬，却取得非同一般的销售业绩。这就是另外一个决定因素：产品迎合当前主流市场需求（置业实力有限的刚性需求），综合实力较好、具有良好的口碑传播效应，代表项目万科金域蓝湾、华润凤凰城等； 我司在09年初做的关于消费者置业专题调研：85-110平米的紧凑三房在未来置业需求中占比最大，其次为81-90平米的两房，再次为125平米左右舒适三房。 ;产品以三房为绝对主力产品，其次为两房，再次为四房； 三房主力面积区间为90-144㎡，两房为72-100㎡，四房为148-160㎡；面积超过160平米产品占比极少。;热销重点楼盘成交结构分析——紧凑型、中等户型产品销售较好,大户型整体消化速度较慢，二房及小三房主力成交区间30-40万元；舒适三房主力成交总价区间52-58万元。;Ⅱ、区域市场分析; 体育新城板块北以长沙大道为界，南临香樟路，西以东二环为界，东临京珠高速； 通过对体育新城在售楼盘长期跟踪发现，该区域客户分布区域特征明显，主要来源于芙蓉区、雨花区，以高桥大市场等专业市场为主，故在做区域市场时，同尚东板块做比较分析;以中等规模地块、集约式开发为主，容积率大多在2-3，项目体量主要集中在10-47万方之间，超过百万方体量的仅有新城新世界。 产品竞争集中在高层、小高层、洋房，别墅产品只有西街庭院的合院别墅，别墅产品稀缺。 目前在售的楼盘量较大。 区域高品质楼盘云集，以中高档楼盘为主。;尚东;以三房为主，其次为两房，户型整体偏大，二房主力90-100平米，三房主力130-140左右。产品差异化层次不明显，具有较大的创新空间。;客户区域置业特征明显，主要以东城原居民和专业市场生意人为主，都是本案将极力争取的客户群体。;尚东;未来2-3年内竞争区域商品房推货面积约470万平米，竞争非常激烈。;开发商;区域楼盘营销推广点;核心问题与解题思路;现实状况： 项目体量小、社区氛围不明显 外部资源有个性特色，但综合优势不突出 市场竞争比较激烈，现品牌知名度不高;我们在市场上的目标----挑战者;销售目标： 价量并取，快销为先 以性