2010年郑州正弘御苑营衔解决之道.ppt

谨呈：河南冠融置业投资有限公司 ;我们不能以安逸的目光看待本案，这是一个挑战，一个如何实现项目销售速度和利润最佳平衡的挑战，考验深度的时候到了……;既然是挑战和考验，本报告便抛弃那些虚的套路，一切从切合实际的可执行出发！;PART1.市场分析;政策环境分析;市场分析——政策环境分析;市场分析——市场走势分析;目标1：平抑房价、优化民生 在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有举足轻重的作用； 目标2：打击投资、投机性需求 从成因来看，高房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段； 目标3：政治挂帅、取信于民 面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的当务之急，可以说“4.15新政”对楼市的调控在很大程度上也是一个政治问题。;量价齐涨 价格难降 从成交分析：截止8月31日今年共成交商品住宅66142套，与市场旺盛的2009年相比基本持平，这充分说明了郑州楼市的强劲增长力。 从价格分析：商品住宅成交均价5562元/平方米，环比上涨4.22%，同比上涨19.76%，在新的调控之下创历史新高。 从供求分析：郑州楼市还处于供小于求的状态，短期内房价将维持上涨态势，但随着调控力度的加强，市场的观望情绪明显增强，给下半年的楼市带来了一定的不利因素。;主要竞品项目概况;供应体量分析;户型配比分析;价格分析;在售项目客层分析;交房标准分析;市场典型个案分析——威龙逸品;开发商:居易国际 项目地址:双湖大道与郑新路交叉口西 物业类型:多层、电梯洋房 占地面积: 500余亩（5期） 建筑面积: 33万平方（5期） 容积率:1.2 总户数:558户 车位数:470 入市时间:2010.7 交房时间:2011年底 均价:3300元/平米 起价:2600元/平米 层差:80元 近期优惠:认筹期间5000抵15000 ;规划建筑面积超过100万平方米，是目前少有的低密度纯天然多层社区;经过近几年的开发建设,目前该项目已成功开发5期,在龙湖区域中端市场具有相对较高的影响力； 该项目以超极舒适的低密多层住宅，加上10万㎡天然湖泊、2000亩原生森林、千种珍稀花木、依地势而生的四大主题公园受到市场的追捧； 项目5期产品于今年7月份推入市场,目前正处于认筹阶段,预计在2011年底实现交房。;开发商:河南邦友 项目地址:龙湖镇六合路北升达大学 物业类型:高层 占地面积: 25亩 建筑面积: 3.7万平方 容积率:2.2 总户数:600余户 入市时间:2008.4 交房时间:2010.7 均价:3000元/平米 起价:2600元/平米 层差:70元 近期优惠:购房即送20000元代金券，140户型送50000元代金券;哈佛生活馆由河南邦友创世实业有限公司开发，南靠文化路、北依商业路，东、西临规划路，紧邻郑州升达大学等多所院校, 551、552、553路公交车可通达该项目; 规划建设有4栋25层高层，建筑坐北朝南，敞开式阳台、转角、外飘窗明亮通透，配有地下停车场。 建材标准有节能外墙保温、隔音中空双玻、塑钢窗、精选建材; 目前该项目外立面均已呈现,正处于尾盘销售阶段。;开发商:郑州徳嘉园林实业有限公司 项目地址:龙湖镇商业路东段北侧 物业类型:多层 占地面积: 20余亩 建筑面积: 2.3万平方 容积率:1.67 总户数:114户 停车位:150 入市时间:2008.5 交房时间:2011.4 均价:3200元/平米 起价:2900元/平米 层差:60元 近期优惠:一次性优惠1万元，按揭优惠3000元;该项目总建筑面积23000平方米；整个社区由7栋带电梯纯板式多层住宅组成，最宽楼间距达32米，社区绿化率40﹪； 建筑风格采用以欧式为主，容积率1.67,退台式露台设计全框架剪力墙结构，七层带电梯退台式设计，二，三，五层赠送楼台，一层送花园，顶层送阁楼； 项目定位为养老房与投资房,凭借龙湖相对较好的自然资源与居住环境,直接针对郑州的老年人市场与投资客群,目前正处于尾盘销售阶段。;市场分析——综述;市场分析——特点;PART2.项目分析;;2栋普通多层;产品分析;3、4#楼 具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。;正弘品牌的号召力； 合理的户型； 较高的性价比。;面对多种复杂不同品质的业态如何实现销售的快速去化和利益的最大化？;坦率的说，相比龙湖片区其他动辄数百亩、张口就豪 宅的项目