2010年郑州河医金源项奈营销推广计划案.ppt

;但凡传播总得有个目标。 营销目标： 3个月的时间整体项目概念导入市场，同时6个月的时间实现项目1号楼销售清盘。3年左右时间实现项目整体清盘。 传播目标： 实现项目在区域内具备独特的地标特征，使项目的形象在市场上得到认知与认同。;市 场 篇;市场论证;市场论证;区域;市场论证;市场论证;市场论证;区域论证;区域论证——河医商圈;区域论证——六大项目率先启动;区域论证——六大项目率先启动;区域论证——六大项目率先启动;区域论证——六大项目率先启动;区域论证——六大项目率先启动;区域论证——六大项目率先启动;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;项目周边存在较多竞争楼盘，且在规模、形态、品质等各方面均有独特优势，我们的项目目前与其他楼盘相比，并无绝对产品优势； 产品基本都为高层，户型以三类为主，即30到40平米的小户型公寓、70—80平米的两房，和110—130的三房，三类产品去化在各个楼盘表现的情况不一致，另有部分面积较大的花园洋房类别墅产品，价格较高，销售状态良好。总体来说，10年上半年各家楼盘销售状况良好； 该区域价格区间基本在6000—8000左右，购买人群相对较有经济实力； 区域内有建业、鑫苑、汉飞等知名地产商的项目，整体来说，无论项目形象还是营销推广手段，都比较有章法，形成了区域整体在市场上的高度认知； 2010年，区域内除了我们的项目之外，还会有一些类似的项目相继推出，所以竞争态势依然不容乐观。 从大势上来讲，2010上半年预计会延续09年的旺销态势，但是下半年放量较大，市场压力显而易见。;总体来说，项目所处区域虽然地段优越，但市场竞争较为激烈，公寓类产品虽然有较大市场需求，但与其他项目相比，我们并没有太多优势，在营销上我们的基本原则应该是“以快打慢”，尽早启动市场，抢得先手。;项目分析 篇;本项目情况;本项目情况;本项目情况;4、时机——筑建西区生活梦想 威尼斯水城、凯旋门、帝湖、金源第一城、永威?鑫城、鑫苑国际城市花园这些楼盘的出现不仅反映出了西区人对于居住条件的需求不低于郑州其他区，甚至从各方面来看西区对于品质楼盘的需求要远远高于其他。客户对高层接受程度的提高，为我们开发高层带来了机遇。 5、竞争威胁——西区新开盘多，销售压力大 随着河南建业、福建升龙、广东利海、香港锦艺所开发项目的亮相，西区地产开发已成为投资热土的事实。 6、竞争带来的——项目劣势 高层紧临着立交桥，会有些噪音，而且离郑大一附院不远，人流量较大，不会太安静。离此不远的鑫苑景园将是最大的竞争对手，再就是鑫苑国际城市花园，因鑫苑国际城市花园一期交工，而二期工程 也已主体完工，相比较而言威胁有所减小。 品牌：公司在郑州是第一次做房地产开发，没有品牌和知名度，客户不了解； 政策：近一段时间，中央有关部门制定的相关法规政策对房地产市场打击很大；购房意愿全线下降 观望情绪席卷楼市。;本项目情况;首先，我们要看清客户需求。;客群分析 篇;1、住宅、公寓类客群： 城市中产阶层消费群：社会的中坚力量，他们购房的很大因素是本着同质人群聚落的特点，生活、文化特征多元，眼界开放而具有前瞻性，讲究时尚享受是他们最大的特征； 周边常住的地缘性客户：本身或居住或工作于本区域，有浓厚的地域情结及生活便利性的强烈要求； 看中本区域的居住环境和氛围，此类客群经商居多，房屋租赁市场的利好也成为购买的因素。 购买一处私人会所：此类客户需要一个相对私密的空间，能够满足其爱好或私人聚会需求，讲究便利性和私密性，看重服务。;2、商务、投资类客群： 投资型、经营型兼备的投资精英。 中小企业的私企老板，住宅价格买优质地段的房子作为写字楼使用。 纯粹的投资买家，看重区域升值潜力和具有吸引力的投资购房理财方案。;无论我们是否承认，上述这些消费者已经构成整体购房人群的主要群体，从其他各个项目销售的情况来看都是如此，关键在于，他们的核心特征是什么，如何才能尽可能多的把他们吸引到咱们的项目上。 我们不能仅仅把眼光盯在一个单一的客户群体上，而应该在推广中有意识的扩大客户层面，让我们的产品功能满足多个层面的消费需求，只有当你的目标客户群体的量扩大了，你的销售才更有保证，价格也就更容易实现。;他们是社会的中层，精英阶层 他们因其它高端项目过于阔绰和张扬的大户型而望之兴叹 他们内心渴望价值标签提升身份价值;工作/事业的成功欲望和享受生活是人生的2大主题； 从不把时间浪费在家务及其他生活琐碎； 置业不仅是享受，更是财富保值升值的有效途径。;事业已获成功，对投资理财非常懂行，财富嗅觉灵敏； 对于企业发展有独到见解，会依据实际情况客观理性的为自己选择事业发展基地； 看重物业的素质，对服务和相应开发商实力保障比较在意。;他们是这个城市的中坚阶层， 他们正处在事业的上升期； 他们对财富有独到的见解； 他