2012年03月20日莱钢建晌置业滨州项目2012年度营销策略方案.ppt

*;*;*;滨州楼市现状 与竞争;*;*;*;*;*;*;*; ;*;*;*;*;*;*;*;序号;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;1、香溪翠庭;2、渤海城邦;（四）主要竞争项目状况 ;*;中海城项目自身情况;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;中海城营销与推广策略方案;*;*;*;*;*;4、价格定位;*;*;重点打造景观示范区，示范区范围建议如图所示：;*;6188;*;已推出在售房源持续消化;推售产品;推售产品;推售产品;销控;销控;*;（三）营销策略;*;*;*;*;*;*;*;*;新高都项目位于黄河二路以北，渤海十七路以西，土地用途为住宅商服用地，规划容积率3.0，绿地率35%，总建筑面积约9万平方米，地块位置图如下图： ;一、项目基本情况;一、项目基本情况;二、周边竞争项目基本情况;依据新高都附近项目目前价格与销售形势预测，新高都市场价格应为均价4000元/平米左右；而在该价格形势与存量房巨大情况下，销售速度不会很快，预计销售速度每月15套左右。年可消化200套左右房源。 新高都项目共814户，数量较大，销售周期比较长。;依据上面价格以及销售速度的分析，新高都项目投资回收期较长，资金利润率较低。因此，建议公司采取团购操作模式，由滨州市的合作单位整体购买项目1-3号楼房源以及沿渤海17路、黄河三路部分的商业建筑，建设置业公司为其代建，迅速回收项目投资，降低市场经营的风险。 ;五、团购方案;3、资金回收安排 与合作单位签订合同后40天内，交付4000万元，用于支付与土地出让有关的投资费用。 第一次付款约定，作为本合同生效的前提条件，乙方若不能按本约定全额支付，甲方可据此终止本合作协议。 与合作单位签订合同后80天内，再交付4000万元，用于工程启动费用。 工程达到具备办理销售许可证条件时起，90天内支付全部剩余预算投资。;4、税费特别约定 新高都所涉税费（预交税及因本项目合作产生的交易税等也在范围内），全部列入本合作项目应税科目，由合作单位承担。 新高都项目清算时，如果需要缴纳企业所得税，合作单位承担所负责投资部分项目收益产生的所得税。 ;5、合作单位房源销售特别约定 合作单位为确保能完全履行本合同约定义务，甲方允许合作单位同时与滨州市合作单位签订合作团购住宅协议或符合预售条件后对外预售，售价不能低于莱钢建设置业滨州分公司售楼处价格。在项目整体综合竣工验收合格前，房屋销售不能超过总量的70%；在确认项目实际投资符合预算后，销售剩余房屋；若项目实际投资超过预算，合作单位需要提出投资平衡的解决办法，并经甲方确认后，才能销售剩余房屋。 房屋销售需要办理银行按揭贷款的，其按揭贷款保证金由合作单位公司直接出资或客户自己缴纳，退还时甲方给予配合。;*;1、为保证样板间8月份按计划开放，需要尽快启动联排、洋房样板间设计招标及施工工作，需协调相关部门鼎力配合。 2、需置业滨州公司尽快完善所建议的景观展示区的施工条件，并加快施工进度，尽快完成景观施工，以增强景观展示效果，提升项目形象，促进项目销售。 3、别墅的小院产权问题需协调滨州分公司尽快确定是否能办理。 4、售楼处档次不够高端，售楼处外部展示、导示性一般。建议重做售楼处，并加大外部导示力度，有效导客并展示项目的高档性。 5、建议置业滨州公司积极推进新高都项目与合作单位的合作。;THANKS