房地产市场调研写法.docVIP

步骤1： HYPERLINK / \t _blank 房地产项目所在地市场情况初步调查 【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。 阶段A：房地产宏观环境分析 第一、区域环境。：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。 第二、经济环境。国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易 以及经济发展规模、趋势、速度和效益 第三、政策环境。房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政第四、行业环境。社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略 资本流动量、项目的分析和评估手段、投??价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷。 阶段B：房地产项目所在地 HYPERLINK / \t _blank 房地产市场状况分析第一、城市房地产市场发展描述。对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。 阶段C：房地产项目所在地板块市场分析第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。第二、板块功能定位。是CLD还是CBD等都是要加以区分的。第三、板块开发动态。第四、板块物业价格水平分析。 阶段D：房地产项目地块环境研究分析 对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。 第一、生活配套。第二、交通状况。第三、周边景观。第四、污染状况。第五、社会治安。第六、未来发展状况。 阶段E：项目地块特性分析第一、项目地块的基本情况。第二、项目地块SWOT分析。 步骤2：对房地产项目所在地市场情况再次进行调查 【主要任务】深入了解房地产市场的需求情况，确定可类比项目，对可类比项目进行调查和研究，为项目定位提供依据。 阶段A：对该区域房地产市场环境作深入的调查与分析第一、市场需求和消费者行为调查。需求量及其饱和点、市场需求发展趋势、市场需求影响因素调查、需求动机行为调查。第二、房地产市场状况针对性调查。明星楼盘、畅销楼盘、滞销楼盘、最受欢迎物业类型、住宅市场空置率等调查分析。第三、房地产市场的营销手段调查。主要包括房地产广告的时空分布及广告效果测定、房地产广告媒体使用情况、房地产广告预算与代理公司调查、各种公关活动对项目绩效的影响，以及房地产市场营销方式的采用情况。 阶段B：对可类比项目进行全面分析对可类比项目自身特色、各类硬件指标及软件指标、销售业绩等进行分析。第一、对可类比项目的硬件指标调查。项目占地面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿化率、规划户数等的调查研究。第二、对可类比项目的软件指标调查。主要包括项目价格层次、户型配比、社区配套、项目定位、主要卖点、第三、对可类比项目销售去化顺序分析。第四、对可类比项目销售渠道使用情况的调查和分析。第五、对可类比项目者的广告投放和广告费用、广告策略的研究。第六、对未来可类比项目情况的分析与估计等。 步骤3：制订房地产项目投资分析报告 阶段A：对房地产项目开发基本情况介绍 阶段B：房地产项目开发的成本分析 HYPERLINK / \t _blank 土地购置成本、前期开发费用、建安工程造价、公建配套设施费、管理费用、财务费用及税费等。 阶段C：房地产项目开发的投资收益分析 第二阶段 项目概念设计及项目定位 步骤1：可类比项目、重点竞争对手营销策略分析对可比项目分析的重点主要有项目概况、市场定位、价格、销售对策、主要媒体运用及投放频率、公关促销活动、其它特殊卖点和营销手段。 步骤2：房地产项目SWOT分析及总体思路拟定 阶段A：房地产项目的SWOT分析从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等（如地理环境、周边配套、交通、竞争对手、拆迁问题、品牌实力、城市规划、项目定位、地形地块、地段档次、项目规模、污染问题、政策环境、设计风格）对项目进行优 劣势、机会和威胁分析。 阶段B：针对房地产项目劣势所采取的应对策略 阶段C：项目总体思路的拟定第一、战略部署。第二、软件平台构筑。第三、硬件功能的配置。 步骤3：房地产项目潜在价值的挖掘 第一、挖掘项目先天的最大价值。从品牌价值、时机价值、文化背景价值、环境价值、交通价值、地地形、规模、产品特色等方面入手。第二、赋予其适当且最大化的后天价值。：楼