2011年3月18日黄冈博思名苑推广方案.ppt

博思名苑推广方案;溯根是一种文化态度，是一场文化运动，更是一种对文化的追溯！;思路导构; 2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 2011年1月24日，央行再次提高存款准备金率0.5%，使准备金率达到历史最高19.5%，直接冻结3000-4000亿流动性资金，开发贷款及购房按揭将有所限制。 2011年2月8日，央行决定9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整 。 ;观点： 1、CPI持续走高，2011年上半年货币紧收成为必然。 2、此次提高存款准备金率旨在调控银行体系内及市场的流动性，进一步控制好一季度的银行信贷投放，这对楼市按揭贷款将产生一定影响。 3、加息带来的紧缩预期、按揭成本增加将减少或减缓资金流入房地产领域,对成交量和房价有一定直接影响。 ;三轮楼市调控 关键点对比;国家统计局近日发布2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。 1、与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。 2、与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。;此次调控不是针对三四线城市 地方也不会出现针对区域市场的细化政策 目前市场仍以刚性的自主性需求为主 限购政策有可能带来更多返乡置业…… 但覆巢之下岂有完卵 市场被政策扭曲，观望情绪愈加明显 08年前车之鉴 还历历在目 我们应该怎么办？; ;区域;区域;区域;黄冈畅销楼盘各指标参数;小高层、高层成为市场主流;政策平稳，市场热度将继续保持。90m2以下紧凑型刚需产品将成未来方向;本地客户占绝对主力，外地返乡客户将是一大机会！;客户特征分析;90 80 70 60 50 40 30 20 10 0;偏好度;本地客占绝对主力;;地块属性：;配套指数： ◆项目位于黄州老城沙街。 ◆紧临八一路、沿江路，俯瞰一线江景。 ◆周边教育资源丰富，启黄中学、八一小学近在咫尺，区实验幼儿园、考棚街小学、市实小相距数分钟路程。 ◆黄商超市、公园、医院等配套完善 总体生活氛围成熟，黄州传统生活区;市场理解;目标人群思考;;他们是谁？;营销观点;产品分析;1#楼户型;2#楼户型;产品分析小结;不改变柱网基础上进行调整，只需要在在户型上加入相应的管道。此户型可分割出售也可整体出售，定位为亲情套房（三代同住不同堂）。亦可独立出售，小户型作为投资型陪读群体专用房。;修改方案;修改后户型配比;修改后户型分析;市场理解;情感诉求;黄州人的老街情结 ——它是黄州中心的变迁。城市的变迁，而情感却未变…… ——它是黄州老城文化的沉淀。老城，老沙街，沉淀的是历史，而情感如酒，越醇，越厚重…… ——它是挡不住的一种内心悸动。这份悸动更多的是老邻居的那一杯清茶，那一跟“大公鸡”香烟…… 老黄州，老沙街，内心悸动的那根琴弦，我们即将拨动……;家可以搬，但记忆却搬不走;;老街情结是项目的情感归属;卖点梳理;卖点梳理;文脉：百年育人;经脉：进退自如;周遍餐饮、购物、医院、银行、学校、娱乐等一应俱全。;以上价值点是项目环境能够给予我们的， 我们要做的是找出其最核心的价值点，并将其放大。。。;市场理解;定位原则 ;Question 1;;项目定位;项目定位;产品价值定位;◆项目的结论:;项目名称;市场环境分析;;3月黄冈房地产市场情况 文峰宝坻3.26开盘，三重优惠 1、凡是持有VIP卡的成交客户均可享受二房1万元、三房1.5万元的优惠； 2、成交客户三天内完成签约，可再享受总房价98折优惠； 3、一次性付款客户，在上述优惠基础上，两房另外享有3000元优惠、三房5000元优惠； 最终成交均价：3100-3200 三清国际：3月底4月初加推一栋18层电梯房起价3200，最高3800，均价3580，楼梯房：起价3700，均价3800，最高4000.优惠：一次性付款9.8，按揭9.9.目前销售5套。 西湖上城：西湖上城3月份加推1号楼：优惠信息一万抵二万。价格：起价3040，均价3200，最高3580. 金家上城：加推2#楼，认筹1万抵1万5 小结：多个项目开始进行销售促销活动，实际上这是一种变相的降价。 隐形降价或许在未来几月将成为房地产市场的趋势。; 以周边具有代表及近期有房源推出的个案西湖上城、文峰宝邸、三清之社区规模、建筑类型、区域条件、总体环境、户型、立面设计、主题提炼等几个方面的内容与本案的拟合程度作为权重分析本案的单价拟定。;比较项目;在考虑到产品差异性的基础上，参照市场