成都剑门路项目前是期策划方案.pptVIP

剑门路项目前期策划方案;目 录 第一部分、项目分析 第二部分、定位分析 第三部分、营销建议 第四部分、推广建议 第五部分、设计任务书;第一部分：项目分析;一、项目现状：;2、周边状况 项目东邻龙祥苑 、浣花溪酒店、827厂区、标志汽车销售中心；南临绵新路、双碑集团、双碑物流中心；双碑石材厂；北临827厂区。其中地块以东人口密度相对较大，周边主要以机动车修理和汽车配件低级商家为主，周边人口素质较低，基本配套生活配套缺乏，该区域周边以居名自建房以及厂房为主，其视觉效果极差。;3、地块现状 地块呈规则反向“L”型，沿东西向分布，项目地块目前为一处垃圾收容站，环境“脏、乱、差”。地块由南至北呈现三级规则坎坡地形，最低点与最高点高差24.95米，地块北沿线临827厂区为高坎地形，2-3亩土地基本无利用价值。地块中基本无自然植被可以利用，地块内部建筑物较少（基本以全部拆迁）。 ?;4、周边市场状况 项目周边主要以多层低端产品供给为主，居住品质偏低。绵阳市政府搬迁一定程度上促使了该区域房地产的发展和价格涨幅。 ;A、楼盘名称：水韵丽都 1、基本情况： 具体地址：高新区绵兴路176号 产品形态：多层砖混 占地面积：200亩 建筑面积：12万平方 容积率：1.5 绿化率：48% 建筑风格：现代式 开盘时间：2005年12月 均价：1850元/平方 销售情况：热销;2、户型配比;3、营销策略：;1、基本情况： 具体地址：高新区原双发市场 产品形态：多层砖混 占地面积：40亩 建筑面积：4.1万平方 容积率：1.5 绿化率：30% 建筑风格：现代式 开盘时间：2005年5月 均价：1720元/平方 销售情况：热销;2、户型配比;3、营销策略：;1、基本情况： 具体地址：高新区普明北路 产品形态：多层砖混 占地面积：10.35亩 建筑面积：2万平方 容积率：2.95 绿化率：30% 建筑风格：现代式 开盘时间：2006年1月 均价：1650元/平方 销售情况：热销;2、户型配比;3、营销策略：;发展商;2、点评: ;E、道奇城市花园 ;2、点评: ;三、市场显示户型配比结论：;市场推理结论：;四、技术修正后项目户型数据结论参考表;第二部分：定位分析;一、项目SWOT分析;W劣势： 区域缺少靓点无法吸引城区消费群体，对价格冲击较大 坎坡地形，地块不规则，整体规划难度较大，且部分土地无法利用； 地块周边被低档住宅阻挡，不利于项目形象包装； 项目所在地公交系统尚不发达，线路单一仅11路、18路两路公交车； 周边生活氛围较差，不利于引导消费群体住宅消费；;O机会 ： 项目最大机会就是寻找一个最佳入市时机，在一个良好的竞争环境中发挥自身的优势，项目最佳入市时机就是2007年5月-8月。;T威胁： 项目最大威胁来源于政府办事机构，办事程序的复杂拖沓，政策变化影响，将直接影响到到项目的销售速度。;二、市场状况分析;◆本项目位于涪城区和高新区交汇处，但从城市房地产板块而言，具备两个板块的双重属性。一方面能够有高新区的基本配套支持，另一方面，也具备涪城区的城市资源。 ◆周边生活配套缺乏，生活氛围较差，无中高端产品支撑条件。 消费群体主要以周边消费群体以及高新片区中低端消费群体为主，预计周边消费群体可能达到该项目消费群体的40%以上。 ;◆周边消费群主要以工薪阶层及来绵落户经商小个体商贩为主，消费能力有限，对住宅功能较为关注。 ◆周边畅销住宅主要集中在二房（70—90平米）、三房（100—120平米），主要以满足功能型为主，享受型户型因总价受限反应并不强烈。 ◆项目地块较小大面积景观的做法不现实，主要以路口交叉处、楼栋空隙、小型中庭景观、入口处小型景观为主，力求精致。 ;三、案名选择：;艺境花舍 雅苑 西雅园 博雅园 名士阁 山郡;四、项目总体定位语：;五、项目形象定位主广告语： ;六、目标消费群体定位;2、本案目标客户群定位 ;B、项目目标客户群来源定位 ;C、项目目标客户群职业定位 ;D、项目目标客户群细部特征 ;第五部分：设计任务书;第一部分：项目概况;2、周边状况 项目东邻龙祥苑 、浣花溪酒店、827厂区、标志汽车销售中心；南临绵新路、双碑集团、双碑物流中心；双碑石材厂；北临827厂区。其中地块以东人口密度相对较大，周边主要以机动车修理和汽车配件低级商家为主，周边人口素质较低，基本配套生活配套缺乏，该区域周边以居名自建房以及厂房为主，其视觉效果极差。;3、地块现状 地块呈规则反向“L”型，沿东西向分布，项目地块目前为一处垃圾收容站，环境“脏、乱、差”。地块由南至北呈现三级规则坎坡地形，最低点与最高点高