扬州市印象江南现是状及下阶段营销策略.pptVIP

;目 录 ：;一、别墅市场分析;1、扬州别墅市场概况 2009年一季度的表现则喜忧参半。联排别墅和叠加别墅的销售面积同比均有所下滑，独立别墅稍有增长。1-3月，叠加别墅合同成交面积0.45万㎡，占当季别墅合同成交面积21.61%，同比下降9.47%；联排别墅合同成交面积为0.87万㎡，占当季别墅合同成交面积41.45%，同比下降6.93%；独立别墅合同成交面积0.77万㎡，占当季别墅合同成交面积36.94%，同比上升16.41%。;2、历年别墅统计情况;3、主要竞争性别墅楼盘统计; 远至2003年，国土资源部就曾出台过叫停别墅用地的规定。近至2006年5月30日，国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，通知要求，从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。 　　国土资源部等部委还正式发布2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地被明令禁止。 　　停止别墅用地的政令层出不穷，由此可见政府相关部门对别墅用地控制之严格。 　　许多媒体对停止别墅用地政策的解读是市场上别墅供应将大幅度减少，几年之后市场上极有可能无新的别墅供应。在此观点的影响下，别墅市场一值受到市场热捧;5、市场总结; ;扬州别墅市场面对的客源可以分为以下四类： ??; 竞争个案“御园”已购客户分析; 已购客户统计表;“御园“已购客户分析对本案借鉴：;“御园”已购客户分析对本案借鉴：;“御园”已购客户分析对本案借鉴：;总 结;三、印象江南现状及对策;SWOT分析; 劣势（W）: 内部环境的景观、绿化没有做好 周边大环境还没有完善 客户不足 户型设计偏大、总价高 楼盘的市场形象在市场中并清晰 市场推广目前处于停止状态 项目并没有可利用的外部景观资源 外立面没有创新，亮点不够突出 ; 机会（O）: 景观绿化即将做出来（增加客户信心） 户型设计有更多可以挖掘内涵的亮点（做样板房充分体现展现） 售楼处设计高雅致，重新包装可以展示项目高品质 国家宏观调控对别墅利好; 威胁（T）: 周边楼盘与本项目竞争激烈 楼盘内外部环境缺乏有效整合 部分别墅楼盘住宅分流部分客户 项目市场形象不够清晰，不容易与竞争对手区隔开来 ; 2、印象江南项目存在的问题及对策;（3）客户不足问题 对策：项目前期宣传好是有一定市场影响的，但由于项目的销售抗性较大，建议重新包装，塑造好项目的内在价值，以新的品牌形象面向我们的受众群体 （4）项目的市场定位不够清晰，项目的综合品质并没有传达高我们的目标客户群 对策：发挥我们的主观能动性，对项目进行重新包装，从现场售楼处到各种销售物料，重新塑造项目的价值。 首先项目周边的大环境包括工地围墙都要重新根据推广定位进行包装。小区内部小环境绿化景观、道路，要抓紧时间做出来。 ; 四、项目销售情况;;;;;Communicate通道 第五部分：什么样的战术整合行之有效？;总原则： “点射为主，扫射为辅” 目的：达成有效的客户终端的信息传递和最大化的耳语传播效应，凝聚楼盘 及开发商的品牌认知，带动楼盘知名度的提升并促进销售。;立体行销体系;一、活动行销：;二、DS直销 ◆扬州高档百货公司、美容院、高档会所俱乐部的会员联谊活动 ◆扬州市各商会群体的推广，尤其是扬州市各地商会 ◆高档居住区、高档写字楼电梯广告 ◆DM邮寄，直接传达至目标客户 ◆VIP客户手机短信群发及中高档消费场所、楼宇的卫星区域锁定短信 ◆周边专业市场私营业主客户资源的拓展;◆音乐钢琴吧——接待中心 在这里你除了聆听动情的钢琴弹奏和悠扬的音乐，还有龙井与咖啡的芬香，怀着轻松、愉快的心情体验印象江南带给你的无尽尊贵与惬意。 建议：1）、接待中心内设立音乐钢琴吧——每周六、周日聘请获奖的钢琴大塞选手演奏。 2）、现场设立煮咖啡壶一套、茶具一套 3）、专职迎宾管家一名，进行系统的礼仪培训和专业培训 ◆真情意切——样板房 “欢迎来到我们的家”，在这里，你不仅是来看房子，你是来体验印象江南带给你的生活方式，这里的一切都是可参与的。 建议：1）、样板房的VI导视系统，如门牌、样板房平面家居布置变化图展示牌、园林景点、名贵树种标识等 2）、样板房看房通道的布置（景观牌、树种牌） ;四、耳语行销： 主要是老客户的挖掘和维护，重点配合销售推广节点，以服务细节和阶段性的SP活动对老客户进行情感沟通，促成良好地口碑。 ◆江南之旅 邀请客户参加“江南之旅”，现场备有自助烧烤PARTY、风筝、红酒、舞会、钢琴表演以现场活动感染客户。