武汉华中企业城1菏桥楼loft营销执行报告.ppt

给\给\金寓-1.jpg; 汉口北板块，区位价值独特、发展前景远大，但未来发展存在一定不确定性； 华中企业城在汉口北板块的独特性与唯一性价值，是本案与区域重叠性物业（公寓） 竞争的利器所在； 在宏观政策重压及房产税预期下，如何凸显本案的差异化价值以吸纳投资客群，是本案 营销制胜的关键; 介于本案工业用地属性，公寓营销将面临“土地性质、使用权年限、首付高、高水电费、 厂区对住居影响”等诸多问题，如何降低或规避这些问题对客户影响，也是本案营销必须 解决的问题。;报告思路;;※ 从“国十条”到“国五条”，只有“更”严没有“最”严;武汉市近日发布了房地产调控细则（共六条内容，简称“汉六条”），涉及信贷、税费、住房保障等。但其中，外地城市关注度较高的限购令、预售资金监管等措施没有提及。汉六条”的主要内容，是9???底出台的“国五条”和上周出台的“鄂六条”的延续。调控细则最多的内容是信贷和财税政策。如首套房首付三成，二套房首付不低于五成、贷款利率不低于基准利率1.1倍；第三套及以上贷款停发；对不能提供相应证明的外地人停贷。税费方面，家庭首套住房税费予以优惠等。;刚性需求：： 虽首付提高一成，其他没有限制，将是支撑住宅市场的主体;浙联观点：;; 汉口北VS盘龙城;※ 从纯住居条件来看 —— 优劣明显;※ 从住宅销售价格来看 —— 基本相当;浙联观点：;汉口北;汉口北，位于武汉航空、铁路、港口等三大交通枢纽战略资源的黄金节点：武汉航空城、横店编组站、阳逻深水港正好将其围合其中。 南距汉口火车站5公里 武汉港10公里 东距阳逻深水港15公里 西距天河国际机场6公里。 对外流通能力得天独厚。;汉;轻轨一号线（东西湖至汉口堤角）目前已经全线贯通，带动沿线物业价格大幅提升。 根据市政府最新要求，轻轨1号线将继续延伸至汉口北板块，并要求在2011年年底通车。 轻轨通向汉口北，必将大幅提升汉口北板块价值。但仅至“批发城”，也将拉大本案与“批发城”公寓的竞争力差距。;浙联观点：; 汉口北市场商家需求调查;从表中可以看出：对购买与使用计划不确定的商家占比最高；多数有需求的商家计划在未来2-3年购买；而使用计划随时间的推移占比逐步增加。;浙联观点：;※ 版块优势 —— 价值联动;※ 配套汉口北市场群 —— “唯一”的价值;※ 24万方创业中心 —— “复合”的价值叠加;※ 1号楼公寓 —— loft的倍加价值;※ 项目价值链厘定 —— 核心竞争力;浙联观点：;;※ 盘龙城普通住宅客群分析 —— 自住/“占位”需求主导;※ 汉口北公寓客群分析 —— 投资/“自用投资型”需求主导; 1号楼公寓目标客群定位;1、 区域企业主、批发商户； 2、区域市场、企业管理人员； 3、投资客户； 4、市场群小型配套服务企业（电子商务/创意服务）； 5、市区白领阶层、中青年置业者；;; 20010年12月，在汉口北区域内进行项目信息发布与传播，拦截区域内客户（包括项目内 部客户），占据区域内竞争先机； 2011年03月初，在全市（以汉口为重点）宣传铺开，吸纳区域外投资客户； 2011年04月1号楼认筹，2011年5月1号楼开盘；2011年8月2号楼入市，形成产品互补。; 客户蓄势策略1——拦截汉口北;※ 直销，建立口碑传播网; 客户蓄势策略2——影响大武汉（汉口重点）;※ 市内分展厅; 客户蓄势策略3——VIP聚势;; 营销问题; 样板展示区—— 样板房+大堂+LOFT群楼; 户型设计LOFT结构，上下功能搭配，公私分离； 设立中西厨房与吧台空间； 局部挑空，设商务会谈空间；;;大堂; LOFT群楼包装; 菜单式装修服务—— 隔层（墙）+装修; 看房车—项目形象与纽带; 商务会所—— 4C超配; 摆渡车—— 区域内; 公寓区独立、封闭式围挡包装/入驻企业说辞; 算价及区域土地性质说辞;; 推盘策略——集中歼灭/小步快跑/产品互补;项目附近只有批发第一城公寓项目，均价4500元/平米，精装修，本项目可以批发第一城公寓价格作为参考，考虑本项目交通、地理位置、项目、户型、精装等因素， 建议：1号楼综合定价3800元/平米（毛坯、无隔层、实收价）.;※ 价格走势策略——低开高走; ※ 1号楼推盘节点及价格走势;※ 精准定价策略——价格测试;※ 价格势能策略——统一报价口径;; 准备工作与直销行动执行;VIP卡政策确定;样板间;;1、 华中企业城是项目所有功能部分的集合； 2、 “华中企业城”包含生产、物流、总部中心三个功能部分； 3、在营销推广中，三个功能部分相对独立，建立各自的市场印象。;1、 华中企业城·创业中