资产评估的假设捍葱峦方法.pptVIP

资产评估的假设和方法;第一节 资产评估的基本假设; ; ; 收益现值法（收益法）; ;四、收益现值法评估资产的优缺点： 1、优点： ①能真实和较准确地反映企业本金化的价值。 ②与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值以为易为买卖双方所接受。 2、缺点： ①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见的影响。 ②在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和预测未来收益的单项资产（如无形资产、资源性资产和房地产等）的评估。 （3）资产受非营运性因素影响较大，计算现值难以反映资产的真实价值。; 第三节 重置成本法 一、成本法的含义及其适用的前提条件 （一）成本法的含义 ------也称重置成本法，是指在评估资产时的现时重置成本扣减各项损耗价值来确定被估资产价值的方法。 成本法的理论依据： 1、资产的价值取决于资产的成本。 2、资产的价值是一个变量。影响资产价值量变化的因素除了市场价格外，还有 ： （1）实体性贬值（即有形损耗或实体性损耗）：自然力造成； ;（2）功能性贬值（功能性损耗）：由于技术落后、性能降低所造成。 （3）经济性贬值（经济性损耗）：由于资产以外的外部环境因素变化所造成。 （二）成本法应用的前提条件： 二、成本法运用的思路 被评估资产的评估值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 （该公式缺乏操作性） 或者：被评估资产的评估值＝ 重置成本×综合成新率 成新率＝1－各种贬值率之和;三、 重置成本及其估算： 1．重置成本的分类： （1）复原重置成本： 指用与被评估资产相同的材料、相同的建筑和制造标准、相同的设计和技术条件等，以现时价格建筑和制造相同的全新资产所需要的成本。 （2）更新重置成本： 指利用新材料和新技术建筑或制造与被评估资产相同或同等功能的资产的成本。 两种成本的比较： ? ? ;复原重置成本更新重置成本，主要原因在于复原重置成本的功能性损耗大，则： 更新重置成本＝复原???置成本－功能性贬值 因为更新重置成本是直接以现行通用的同类功能的资产作为参照确定，那么，被评估资产功能相对落后的因素已经调减了。 因而在两种成本都能获得的情况下，应选更新重置成本。 2．重置成本的估算方法： （1）重置核算法： ——将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的 一种方法。 即：重置成本＝直接成本＋间接成本 ; 直接成本： ----指直接可以构成资产支出的部分。包括直接耗用于建造安装的材料，人工和机器设备等。 直接成本＝消耗定额×现行单价 间接成本： ----指为购建资产而发生的管理费，总体设计制图等支出。它通常按直接费用的一定比例或耗用工时的一定比值来计算确定。 有些固定资产的重置成本还可以直接从有关资料中取得，如机电设备，运输工具等。 ;（2）物价指数法（价格指数调整法） ——以资产的帐面成本为基础，根据价格变动指数推算资产重置成本的一种方法。它通常是按资产类别用定比价格指数进行估算。 定基物价指数下： 资产重置成本＝资产帐面价值×某期物价调整指数 其中：某期物价调整指数＝资产评估时物价指数÷资产购建时的物价指数 。 环比物价指数下： 资产重置成本＝资产帐面价值×（1＋物价变动指数） ;（3）功能系数法 ——通过资产生产能力和成本之间的函数关系来估算被估资产的评估值。 ①当函数关系为线性关系时，叫生产能力比例法，寻找一个与被评估资产相同或类似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被估资产生产能力的比例，据以计算被估资产的重置成本。 计算公式： 被估资产重置成本= 参照物重置成本×（被估资产年产量/参照物年产量） ②当函数关系为非线性关系时，叫规模效益指数法。 ;（4）规模效益指数法 公式如下： 这里：X称为规模效益指数，在0.4～1之间。 当X=1时，规模效益指数法退化为功能价值法，可见，功能价值法是规模效益指数法的一种变型。 用功能系数法在计算评估值的时候，不再需要扣减功能性贬值了。 ; 三种评估法评估重置成本的适用条件： ①重置核算法----参照物与被估资产完全相同，且价格在市场上能直接得到时。 ②功能系数法-----只能获得与被评估资产相类似的参照物，并且该类资产价格与生产能力存在一定函数关系时。 ③物价指数法-----上述两点都无法做到 时用此方法。 ;其中：总使用年限=实际使用