房地产企业开发新成本核算办法指导.pdfVIP

开发成本核算办法指导 1. 目的：为了规范公司成本核算工作，保证开发成本核算的真实性、准确性和有 效性，加强公司对成本开支的控制管理和分析对比，提高公司的经济效益，特 制定本办法。 2. 适用范围：公司下属从事房地产开发经营的控股公司和受托经营的非控股公 司。 3. 术语和定义 3.1. 开发成本是指公司在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生 的各项费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、 配套设施费和开发间接费用。 3.2. 开发成本根据其核算对象的最终用途可分为以下四类： 3.2.1. 土地开发成本：指公司开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 3.2.2. 房屋开发成本：指公司开发各种房屋所发生的各项费用支出。 3.2.3. 配套设施开发成本：指公司开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转 让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 3.2.4. 代建工程开发成本指公司接受委托单位的委托，代为开发土地、房屋、配 套设施等工程所发生的各项费用支出。 3.3. 成本核算对象 3.3.1. 成本核算对象确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集； 利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 3.3.2. 成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不 能相互混淆，以保证成本核算的准确性。 3.3.3. 成本核算对象应结合项目开发地点或区域、结构类型、用途、施工图预算、 规模、周期、功能设计、装修档次、施工队伍等因素和管理需要等当地实 际情况，确定具体成本核算对象： 3.3.3.1. 一般开发项目：一般以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工 程为成本核算对象。 3.3.3.2. 同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目：开竣工时间相近、由 同一施工单位施工的，可以合并为一个成本核算对象。在开发完成归集实 际开发成本后，再按各个单项工程概（预）算数的比例分配各幢房屋的开 发成本。 3.3.3.3. 规模较大、工期较长、产品类型不同、装修标准不同的开发项目，可 以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的区域、进度或产品类型 等划分成本核算对象。 3.3.3.3.1. 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 3.3.3.3.2. 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算 对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 3.3.3.3.3. 同一小区、同一期有高层、多层等不同结构的，还应按结构划分成本核 算对象。 3.3.3.4. 对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房 屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开 发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以 不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成 本。 3.4. 成本项目： 3.4.1. 土地费用指为取得土地使用权而发生的各项费用。包括土地出让金、土地 转让费、土地变更用途和超面积补交的地价、缴纳的契税及印花税等税金； 拆迁补偿费；大市政建设配套费；土地闲置费；场地平整费、勘察设计费、 土地面积丈量测绘费、土地使用权批复费等。 3.4.2. 前期工程费是指取得项目土地开发权之后，项目开工之前发生的各项费 用。 3.4.2.1. 项目前期报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批 费。包括人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、 招投标管理费等。 3.4.2.2. 规划设计评估费：项目立项后的总体规划设计、建筑工程方案设计（初 步设计），施工图设计等各项设计费，可行性研究费(含支付社会中介服务 机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费