新景祥 华商 碧水湾项目提报方案.ppt

华商·碧水湾项目提报方案;第一篇：市场调查与市场定位 第二篇：战略定位及形象包装定位 第三篇：产品定位及产品魅力化策划 第四篇：整合营销传播;第一篇：市场调查与市场定位;徐州总体经济飞速增长;徐州固定资产投资急剧增长;徐州社会消费品零售总额加速增长，城市消费欣欣向荣;徐州第二产业高速增长，第三产业发展缓慢;人民收入逐年提高，城镇居民进入相对富裕阶段;城市人口增长缓慢;城市格局发生转变：由“单圈型”向“三圈型”发展 ;“三圈型”城市功能布局;徐州是一座刚刚进入全面快速发展轨道 具有巨大前景和潜力的区域性中心城市; 徐州整体市场板块格局及特征; 徐州土地市场 ; 各区域未来供应状况 ; 徐州目前商品房市场——需求旺盛，量价齐升;房价快速增长 ; 市场细分之一：主要普通大众产品市场 ; 市场细分之二：高端产品市场 ;政策名称;政策名称; 国家宏观调控对徐州市场的影响 ; 区域房地产市场小结 ;　　全面的、严重的、饱和的、同质化的大盘竞争时代，开发风险凸显！;三、竞争市场分析;1、国基城邦;位置：矿大南湖校区以南1.5公里处 规模：总建面约120万㎡，一期1680户，　 　　　其中住宅1176户，目前推出738户 产品类型：公寓、洋房、别墅、商业 档次定位：中档 销售价格：第一批均价2700元/㎡（07年8月）， 　　　　　第二批均价2900元/㎡，第三批均价3800 　　　　　元/㎡(成交均价3200元/㎡),优惠比例为 一次性：4%;按揭：2% 去化：一批288户，去化90％，二批350户，去 　　　化65％，三批100户，去化30％ 客群：矿大老师、烟厂职工以及部分投资客 综合点评：项目区位认同度较低，交通不便，生活配 　　　　　套较差。;3、御景湾;直接竞争对手;;项目名称;小结： 户型面积分析：区域内各项目产品主要以两房、三房为主，两房面积主 　　　　　　　要集中在87-92㎡之间，三房一卫面积主要集中在99-116 　　　　　　　㎡之间，三房二卫面积主要集中在115-141㎡之间。 总价分析：两房总价主要集中在32-34万之间，三房一卫总价主要集中在 　　　　　31-41万之间，三房二卫总价主要集中在41-50万之间。 客群分析：区域内换房族及主城区外迁客群为主,三项目都有相当比例投 　　　　　资客。;基地环境; 权 比 细 目 ;Strength (优势);Weakness (劣势);Opportunity (机会);Threaten (威胁);项目SWOT分析启示;我们将倾心打造 　　　　　　　　三环南路　泉山森林公园旁 　　　　　　　　　　　　60万平米绝版成熟生活社区 　　　　　　　　　　　　 ;区域换房族－－－医院、管道公司、法院、矿大、工程学院、师大的老 师等，属中高档收入阶层。 注重优美居住环境，讲究生活品质的市区中高端客群。;依据一：徐州今年1－11月份商品住宅销售均价约为3900元/㎡； 依据二: 泉山美墅等项目二手房当前市场价格4000-4200元/㎡ 依据三：市场比较法得出“华商·碧水湾”销售均价为4475元/㎡； 依据四：未来两年，徐州房地产市场均处于严重供过于求的激烈竞争态势，　　 　 市场存在较大风险隐患。我们要抱着较强的市场风险意识，定价需 格外慎重！ 依据五：推广策略：本案商品住宅建筑面积不超过5万平方米.在营销推广中 应采用“以位置区隔对手,品质超越对手、快速去化、规避风险”的策略。;通过上述综合分析可以得出，“华商·碧水湾”商品住宅均价在4500元/㎡左右较为合理。;;战略定位;机遇; □■ 规模大.可塑性强.景观资源丰富; □■ 南三环板块已成为市场认同度极高的中高档住宅聚集区; □■ 南三环板块市场供应已接近尾声; □■ 周边客群丰富，购买力较强。 ; □■ 政府宏观调控政策对整个房地产市场产生不可预知影响； □■ 目前各种生活配套设施匮乏； □■ 90％定销房，影响商品房价值推广. ;突围之举 ;战略定位; □■ 以绝版的地段价值（南三环最后的人居胜地）来区隔市场； □■ 以高品质的产品（立面、景观、技术、科技含量）来打动客户； □■ 以卓越的市场形象和优质的物业服务来竞争； □■ 以位临泉山森林公园的居住品质来促进销售; □■ 以营造成熟的社区生活形成良好的市场口碑.;形象包装定位;形象包装体系;;;;;;;行销总概念;精神性广告语;;;物质性广告语;产品魅力核心;;;□■ 开发商品牌—