2010年8月北京房地产市场研究月报.doc

2010年市场月报  PAGE 56 百 悦 置 业2010年8月市场月报 目 录 【8月房地产市场情况概述】 【8月房地产市场详述】 【政策盘点】 【行政法规】 【行业动态】 1 、政府 2、 金融 3 、开发商 4、 市场 【市场表现】 一级市场 2．1住宅市场 2．2写字楼市场 2．3商业市场 2.4 别墅 二级市场 三级市场 总结 【8月房地产市场总体情况介绍】 　 刚刚过去的8月，北京房地产市场成交出现久违的量价齐升局面。 　　8月，北京商品住宅成交均价为21008元/平方米，环比7月上涨10.6%，创下了调控以来的最大涨幅，这也是调控以来，北京商品房成交价连续两月保持上涨。 　　住房成交量环比上涨 　　自4月30日北京出台调控房地产市场的京十条后，北京商品住宅成交价格在5月很快跌破了2万元关口，此后便呈锯齿状波动。 　　根据北京市房地产交易管理网的数据，??京8月累计成交期房商品住宅5565套，成交面积64.1万平米。除去保障性住房，实际成交的期房商品住房为4488套，成交面积为55.0万平米，环比7月分别上升11.2%和23.6%。 　　但与去年同期相比，上述数据则分别下降58.2%和56.4%。 同期，北京市二手房住宅网签总量为12813套，环比上月增长23.59% 8月北京二手房的整体交易均价为20988元/平方米，环比上涨1.59%。 　8月成交量的增长主要由低价项目密集开盘引起，但不能就此认为楼市已走出观望开始回暖。她表示，8月北京的楼市大环境仍以楼盘滞销为主，仅有少数对市场反应灵活的企业，迅速下调项目价格，并赢得市场与口碑的双赢。 　　部分消费者已经放弃观望进入市场，将促使成交量继续上升，并可能促成未来两月再现传统的金九银十局面。 　　土地成交仍然萎缩 　　同样值得注意的是，8月北京仅成交了7宗住宅和商服用地，成交土地出让面积为53.5公顷，成交规划建筑面积为78.6万平米，低于调控政策频频出台的4月和6月，位居年内倒数第三。 　　环比7月，8月北京经营性用地成交面积减少了31.6%，成交规划建筑面积减少了31.8%。多数分析认为，销售迟缓、资金枯竭是造成企业放缓拿地步伐的主要原因。 【政策盘点】 8月，并无新的土地政策出台，新政后商品房的交易量收到遏制，但价格依然坚挺。“国十条”后，连续五个月无强有力的政策推出。新的调控政策呼之欲出。 日期政策关键内容8月2日央行：落实适度宽松货币政策 严格执行差别房贷 人民银行分支行行长座谈会、人民银行人才工作会议在兰州召会议强调,要把思想认识统一到中央决策部署上来,落实好适度宽松的货币政策。要进一步提高货币政策的预见性、针对性和有效性,密切跟踪分析国内外经济金融形势和市场变化。8月3日 北京多数银行停止三套房贷  近期监管层向北京各家银行的相关负责人口头传达了“暂停三套房房贷”的意思，此前提高条件仍可以办理三套房的中信银行、招商银行目前也已经暂停了三套房房贷。至此，北京几乎所有商业银行均已叫停三套房贷款。 　　8月5日北京房贷审批延长两个工作日 银行政府双把关 房贷流程延长：以前申贷者向银行递交所需材料后，银行在检查相关材料没有问题后，最快的情况当天就能和申贷者面签贷款合同。而如今，银行将“认房”环节提前到了面签合同之前进行。即在申贷者递交材料后，银行首先要通过房屋交易权属信息查询系统审核其房产拥有情况，然后才决定和其签不签合同。日后，整体房贷审批时间需要延长两个工作日。8月6日 新一轮调控从严信号明确 楼市反弹梦碎 京、沪、深等城市目前暂停第三套房贷,银监会日前要求商业银行对部分房价上涨过快地区进行房价下跌的新一轮压力测试,楼市调控新一轮从严信号已然明确,这将粉碎部分人士的房价反弹幻想,下半年楼市或价跌量升。 就下半年楼市走向来看,可以大致分为三种情形。一种是调控继续从严,房价明显回落,带动成交适度反弹;另一种是调控从严的同时房价僵持不下,刚性需求逐渐进场,楼市成交实现“以时间换空间”;还有一种则是调控放松,势必带来房价新一轮反弹,恐慌性和投机性需求将催生楼市新的泡沫。应当说,前两种情况都可以为调控部门所接受,其中以第一种情形发生可能性最大,而第三种发生可能性极低。 下半年在部分刚需释放,开发商加大推盘力度的背景下,楼市成交有望适度反弹,总体情况好于上半年。退一步讲,即使目前调控措施难以见效,楼市调控仍然存有后手,如对开发商资本金从严管理、对炒房收益征税等。8月12日北京规划委:政策房净使用率不得低于65%根据北京市规划委、市住建委共同推出的《北京市保障性住房规划建筑设计指导性图集》(以下简称《图集》),未来北京市的政策房净使用率将不得低于65%。 参与撰写《图集》的北京市建筑设计研究院总建筑师