2012年设计阶段成本优化培训课程教程.pptVIP

设计阶段成本优化（IV）;概述;;一、设计阶段成本优化审控原则;3、事前控制  可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致，公司对成本的发生具有强大的事前控制能力。;4、无效成本产生主要原因及控制阶段 定位失误 配置不当 设计保守 效果更改 图纸质量;5、设计阶段成本优化核心 支持营运 反应动态 服务战略 提升品质;;二、设计成本优化关键审控要点;1、宗地分析2、前期地勘3、产品选择4、规划确定;1、精细宗地分析挖掘土地价值与控制风险规避隐形无效成本 （1）中地区与分析 （2）宗地现状分析 （3）土地价值分析;1、精细宗地分析 审控要点： 宗地四至及控规 道路分析 景观分析 地形分析 土地价值分析;2、前期地勘 重视首期初勘地勘报告对设计成本影响大，甲方应提前控制 --地勘尽早介入项目 --事前调查周边建成项目的情况 --要重点核查地勘报告中与成本相关的指标;2、前期地勘 重视地勘报告中2个关键数据取值合理性 水位（抗浮水位、最低水位） 岩/图层承载力;3、产品选择 -- 聚焦目标客户产品选择成本聚焦 （1）客户选择 目标客户选择会影响产品配置及成本分配 原则：基于客户细分在合适的土地上为合适的客户提供为之匹配的产品选择目标客户 要求：通过客户判断与竞争寻求机会。合理规划有效成本。以经济合理的成本，最大的提升产品的竞争力;3、产品选择 -- 聚焦目标客户产品选择成本聚焦 （2）选择产品 产品选择遵循“客户-产品-标准”。 产品定位要解决基本核心问题：什么样的市场，为什么样的客户开发什么样的产品，合理进行成本分配与投入。规避无效成本过度投入。;3、产品选择 -- 聚焦目标客户产品选择成本聚焦 （3）规划设计任务书确定 规划设计的原则和方向由定位决定 在项目初期营销必须根据市场分析判断提出设计基本原则、突破点，以及明确的项目配比指示 营销定位调整会导致项目设计计划的调整、延迟，增加无效成本;4、规划确定原则与要点 （1）在对土地认知、竞品分析基础上，确定 产品定位指标 各类建筑面积指示 产品配比 户型配比 确定规划初步方案 规划结构 确定下一步规划设计深化方向;4、规划确定原则与要点 （2）规划结构确定成本基本要点盈利模式选择 用足容积率 用足溢价 用足资源;二、设计成本优化关键审控要点;1、成本规划设计控制要点 （1）临界产品选择 （2）可售比 （3）产品附送率 （4）停车率与停车方式 （5）商业及业态 （6）会所及配套 （7）人防及分区;1、成本规划设计控制要点 （1）临界产品选择 高层or超高层 100m 18层高层 120m 11层小高层 140m 7层多层 150m 高层 60m 80m;1、成本规划设计控制要点 （2）可售比 高容积率项目需评估测算，注意如下定位及设计： 架空层 地下室 会所 大堂 管理用房、设备用房、不可分摊面积;1、成本规划设计控制要点 （3）产品附送率（产品附加值） 综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例 高地价一般采取高附加值、高售价策略；低地价一般采取低附加值、平均售价策略 优先赠送客户既喜欢建造成本又低的赠送方式 重点控制建安成本较高的入户花园、凹阳台、阳光室、地下室、2.2米下夹层面积;1、成本规划设计控制要点 （4）停车率与停车方式 营销定位：各种产品车位配置比例 规划要点：数量测算 千人指标 政策红利 停车方式 地上/地下比例 架空 半地下 地下;1、成本规划设计控制要点 （5）商业及业态 商业面积与位置 业态：租or售 主力店 餐饮的可能性 层高：4.5m？ 5m？ 商业地下室应用;1、成本规划设计控制要点 （6）会所及配套确定 严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积 配套会所配置、架空层设置要和项目定位一致 要注意拆分户型户数，增多配套规模的变化;1、成本规划设计控制要点 （7）人防及分区 人防建造方式测算 地下室面积、等级及布置方式 充分考虑报建及分区 充分利用人防规范：2000平米防护单位;2、方案选择控制要点 （1）立面方案 （2）结构选择 （3）电梯 （4）精装修 （5）景观 （6）智能化 方案选择不是单纯的设计理念、措施及表现。 要在成本控制基础上针对客户关注点。 保证产品品质，注意时间节点及图纸质量控制。;2、方案选择控制要点 （1）立面方案 层高 饰面 栏杆 铝合金