世联苏州春申湖融创81栋市场报告2011年.pptVIP

苏州春申湖融创81栋市场报告;投资背景研究;项目投资背景分析;2011年1月两大新政策相继出台——“国八条”出台与房产税开征;新国八条后改善性购房需“一卖一买”;苏州限购细则尚未出台;加息前后的首套、二套房客户还款变化 ;不同客户所受影响 豪宅买家、投资客受限购影响最直接，或会在地方细则出台前购买； 首改买家首付门槛提高，部分实力一般的买家或会观望； 首次置业者受影响较小，但较易受政策影响而观望； 后市研判 高端住宅趁细则出台前加快出货，买家提前购买； 地方细则出台后，成交萎缩，市场将进入一段时间的观望和消化期； 商务公寓、商铺间接受益； 外围首置型楼盘受影响较小，市场成交结构更集中到外围，带动整体均价回落； 价格预计将会平稳，个别楼盘降价促销；;项目投资背景分析;单核时代;黄埭镇将发展成以江南水乡文化为特色、以高新技术产业为主导的现代化工业商贸镇;交通体系的完善，满足区域的交通需求，使相城快速畅通城市各方，往来出行均快捷便利;城市快速扩张，使春申湖区域由乡村完全进化到苏州城市远郊区域;项目投资背景分析;土地市场分析;2010年别墅供应总量达112 万方，整体呈上升趋势；别墅供应主要集中在吴中区;2010年别墅成交总量为98.16万方；别墅成交的主力面积段为200-350平米；成交主力区域为吴中区;2010年别墅市场涌现出不少高档别墅楼盘且开盘的效果很理想，拉高了别墅成交的平均单价;项目投资背景分析;市场分析总结;别墅市场分析;;区属;;苏州市场上的别墅风格多种多样，美式风格也非唯一，法式风格逐渐盛行;别墅市场分析;相城区别墅市场分为三个板块：中心板块、东部乡镇板块和春申湖板块;中心板块别墅列表;产品分析：该板块产品类型齐全，以独栋别墅为主，楼盘品质和档次普遍较高。在功能上以居住型别墅为主，度假别墅为辅；在售的独栋别墅的主力面积在300—600平米，均价18000元/平米左右，价格相对较高； 销售分析：中心板块的别墅由于地理位置优越，周边配套齐全，相对乡镇来说比较好卖；目前中心板块的别墅项目处于尾盘的状态，各项目都基本去化完毕； 客源情况：别墅客源分布以市区、相城、园区为主，基本各占1/3，客源的职业以私营业主和外企高级管理人员为主；;东部板块主要别墅;产品分析：东部板块的产品差异性比较大，近湖景、大面积的项目售价相对较高，达到2400-3000万/套。 去化情况：与中心板块相比，东部乡镇板块别墅去化较为缓慢，主要是由于区域成熟度还不够，不能有效地导入外区域客户。 客源情况：该区域别墅客源有一般是本区域客户，客源的职业主要是当地私营老板和公务员；该板块对外的辐射和吸纳力还远远不够，因此只有在区域炒作、产品品质和价格上大做文章，才能吸引外部客户。;别墅分布：相城区别墅市场分为三个板块：中心板块、东部乡镇板块和春申湖板块，区域别墅分布比较广泛； 产品特征：区域别墅产品拥有绝对优势资源的以独立别墅产品为主，在量体上以联排、别墅为主，叠加产品呈零星分布状态； 建筑风格：相城区的别墅产品建筑风格比较混杂，美式风格、欧式风格、中式风格等各种风格的别墅产品都有分布。欧美风格受欢迎程度较高； 客源分布：区域内的别墅客群以本地客群为主，如区域内的私营业主、政府官员等； 发展趋势：相城区别墅未来发展趋势以阳澄湖沿线及春申湖周边为主，乡镇的别墅项目将会有所增加。但总体趋势是此类用地供应将会逐渐减少，别墅产品日渐稀缺。;别墅市场分析;该板块的别墅项目主要分布在春申湖周边，这里自然资源丰富，位置较佳，利于塑造高品质湖景别墅;别墅列表;项目概况： 地址：相城黄埭镇春秋路47号 占地：200000平方米 总建面：140000平方米 容积率： 0.57 建筑类型：多层、叠加、联排、独栋 开发商：苏州市相城区黄埭房产开发公司 物业管理公司：安邦物业管理有限公司 项目规划： 整体布局为北面沿春秋大道为256套多层观湖洋房、112套叠加别墅，向南面依次为210套联排和136套独栋别墅 销售动态 独栋产品面积为360-400平米，售价为13000元/平，联排270平米，售价为7000元/平，叠加面积为250-300平米，售价为6200元/平，目前只剩下独栋和叠加。;独栋别墅区;外立面： 1、正面设计门廊，用柱子支撑； 2、屋顶基本都有四个面，具有层次感； 3、在细节处理上能考虑到欧式建筑的特色； 4、两段式颜色处理显示了欧式建筑的特色。;重点个案分析;消费客群;该板块的别墅项目与相城中心区项目存在隐形的客户竞争； 区域的独栋总价在500万左右； 拥有入户花园、空中露台的产品很受市场欢迎； 客源以苏州本地为主，其中重点吸纳相城区及园区客户； 环境、产品、性价比将成为项目吸引外区客源的最好卖点。 ;市场分析对项目的启示;新“国八条”、限购令、频繁加息，政府严厉