北京房地产市场研究报告年报.pptx

;;世界环境;世界各经济体总体疲软，2012年中国经济将面临更多不利因素;随着人民币汇率的增加、第三产业比重的提高，我国进出口顺差近两年有缩小的趋势。;自2010年6月二次汇改效果明显，今年人民币持续升值，升值过程中汇率弹性明显增加，汇率 中间价连续走低。;作为以出口为主要经济支柱的国家 当世界经济衰退时，中国很难独善其身 若世界经济继续低迷，中国的货币政策及房地产调控政策2012年将不会进一步严厉;国内环境;国内环境|国内生产总值;国内环境|新增信贷额;货币供应量增速下降，货币收紧趋势明显，从供需两方面抑制房地产市场;2011年多次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，12月5日起，三年来首次下调 存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，释放资金约4000亿元。;;数据来源：国家财政部;数据来源：国家统计局;小 结;政策研读;2011年房地产政策频出，涉及面广，力度大，北京成为有史以来最为严格的限购城市;政策研究|政策回顾;北京环境;2011年前11个月人均可支配收入突破3万元，未来消费潜力巨大;北京市常住人口近几年稳定增速3%左右，青年占常住人口的比重达35%，潜在需求旺盛;北京城市化率逐年递增，对周边地区的吸附力较强，为房地产行业发展提供巨大支撑;北京不缺购买人群及购买力 调控如果放松，房地产前景将会向好;总 结;;;开发经营状况;2011年房地产整体竣工面积呈下降趋势，但施工面积依然较高，未来潜在供应量较大;开发经营分析|房地产投资;2009年达到峰值以来，受信贷政策和楼市调控影响， 外资及银行贷款呈现大幅下滑趋势，开发商融资渠道更加狭窄;小 结;土地市场—建设用地;建设用地|供求及价格;数据来源：北京市土地储备中心数据整理;2011年受到限购政策的影响，开发商拿地热情下降，成交土地中住宅类用地占比下降5%;土地市场—住宅用地;2011年住宅用地市场冷清，供应规划建面为1294万㎡，环比2010年下降26%；成交规划建面为909万㎡，环比2010年下降37%；楼面价为5153元/ ㎡，环比下降30%;数据来源：北京市土地储备中心数据整理;2011年2月限购政策颁布，土地市场竞地热度下降， 3月住宅用地无成交，楼面持续走低，房企拿地积极性受到较大影响；第三季度市场逐渐企稳，随着政府推地量的加大，房企拿地信心开始增强，其中2011年8月、9月住宅用地供求有所上涨。;2011年土地市场供过于求状况明显，成交率为70% , 环比2010年82%的成交率，下降了12%;随着城市化的发展，北京住宅用地供求主要集中于近郊区域，前四大近郊区域累计推地量达到2139.75万㎡，占全市总量的55%；成交量为1826.97万㎡ ，占全市总量的53%;小 结;土地市场—住宅用地排行榜;排名;排名;排名;二级市场—商品房;2011年商品房整体市场供大于求局面开始显现，供应面积为1341万㎡，环比2010年下降6.3% ；成交面积为1073㎡，环比2010年下降27%;2011年北京商品房成交均价为22454元/㎡，环比2010年上升8%， 每平方米上涨1623元;2011年北京商品房成交总金额为2410亿元，环比2010年下降21%，下降641亿元; 限购政策 ;数据来源：北京市住建委;二级市场—商品住宅（普宅）;2011年北京商品住宅市场供应面积为1086万㎡，环比2010年下降10.7%； 成交面积为809万㎡，环比2010年下降27.1%;2011年北京商品住宅成交均价21815元/㎡，环比2010年上涨6.3%， 每平方米上涨了1295元;2011年北京商品住宅成交总金额为1764亿元， 环比2010年总金额下降23%，下降了514亿元。;2011年北京商品住宅月度成交面积走势较为平缓，月均成交面积为68万㎡， 比2010年月均下降26%，下降了24万㎡;2011年，成交户型主要为两居室，成交套数占34%； 从成交面积区间来看，主要集中于70-90㎡，成交套数占比达到28%。;;2011年北京商品住宅成交存量呈逐步上升趋势，受到限购影响，未来仍有上升的可能，但与2008年12月的最高存量相比，仍有近22000套的差距，如果政策转好，去化难度不大。;商品住宅现有存量中200㎡以上的户型较多，占总存量的27.56%;2010年7月-2011年12月，居住用地共成交土地119宗，规划建面1950.21万㎡ ： 已上市土地18宗，规划建面320.92万㎡；未上市土地101宗，规划建面1629.29万㎡;二级市场—商品住宅（别墅）;别墅市场|年度供求及价格;2011年北京别墅市场新增供应起伏明显，月均供应量为257套，比2010年月均下降2%，下降了6套；月均成交量为180套，比20