南昌新建馨居雅苑二期商业整体规划建议报告.ppt

馨居雅苑二期整体规划建议 本提案以商业整体规划建议为核心，兼对住宅创新革新市场，力求更高溢价空间，创建新建县名片示范样板； 报告结构 项目背景分析 商业整体规划建议 商业租售建议 住宅户型及亮点建议 政策导读 宏观分析 区域市场特征 项目分析 定位 户型建议 亮点建议 商业街定位 商定功能分布 主力店建议 景观与包装建议 功能尺度建议 商业租售建议 政策回顾 从2008年11月1日起，我市对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%； 对个人销售或购买住房暂免征收印花税； 对个人销售住房暂免征收土地增值税； 对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%； 对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行； 下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点； 申请住房公积金贷款买房的，贷款的最高限额由25万元和30万元，相应上调为30万元和35万元。 近期政策刺激楼市步入小阳春,随着政策效应减弱,预计全年楼市先扬后抑,下半年楼市政策进一步放松的力度仍有空间; 08年市场回望 王石称拐点已成事实，万科将以小户型销售为主。满足自住性质的刚性需求，以应对行业风险。四季花城产品进行紧凑、实用中小户型调整。 江西奥林匹克花园以3800元精装修房的低价抢占市场，万科的蚂蚁工房也以部分LOFT产品吸引市场关注力，而保利国际高尔夫花园则以超高的产品性价比成为市场抢手的住宅产品。 信心不足土地流拍 南昌土地交易陷入持续低迷。南昌土地市场全年流拍17宗地，流拍面积: 110.80万平方米(1662.11亩)。第二季度，全国３５个主要城市地价增幅开始放缓，并逐步回归理性。与此同时，开发商也进入政策观望期，即使地价回落，仍不敢贸然拿地，而是集中精力处理手中余地。 营销活动纷呈，降价已成为南昌楼市关键词，个盘产品差异化寻找出路。在营销活动纷呈的市场，不难看出真正意义的降价及品质上层的产品才是市场追捧的宠儿。 宏观分析——量价齐跌 2008年，南昌市商品住宅供求比为1：0.63，销售的大幅萎缩使得供求关系恶化。 2008年，新增供应量285.11万㎡，同比07年下降20.43%，新增供应套数27031套。 2008年，成交量178.96万平方米，同比07年下降49.47 %，成交套数17095套，月均成交量仅为15万平方米。 2008年，成交均价为4806元/平方米，同比07年上涨14.08%。整体市场上半年受个案影响较大，导致上半年即使在3月市场开始降价促销，价格也依然保持高位，而下半年市场开始全面降价，资金的压力迫使即使是高端产品也开始纷纷降价。 宏观分析——市场降声一片 项目名称 区域 降价当月成交面积 成交均价 （元/㎡） 与上期推案价格比较（％） 降价措施 累计销售率 翠谷康庭 湾里 4629.71 2455.39 -10% 直接降价 38.10% 万科四季花城 高新区 13198.54 5174.94 -16% 直接降价 86.50% 香域尚城 红谷滩区 3527.67 4154.81 -11.39% 团购 30% 梵顿公馆 红谷滩区 3106.2 4688.63 -12.85% 各种促销活动 78.28% 万达华府 红谷滩 17604 4823.07 -19.10% 各种促销活动 41% 洪城比华利 红谷滩 886 5990.3 -20.50% 特价房源 8% 世纪风情 (三期) 青山湖区 13419 4665.25 -10.91% 特价房源 68% 经纬府邸 东湖区 4370 6233.12 -5% 特价房源 55.67% 朗贤外滩铭座 东湖区 19805.14 4648.97 -12.88 直接降价 72.86 联发江岸汇景 红谷滩区 2292 4386.7 -9.60% 直接降价 42% 中大紫都 青云谱 23805.64 4211.97 -21 直接降价 100.69 隆鑫广场 青山湖 5761.96 5084.66 -7.7 直接降价 40 保利高尔夫花园 红谷滩 4761.19 6798.43 -42% 直接降价 38.75 中凯蓝域 高新区 7460.27 3131.2 -6% 各种促销活动 48.07 中兴和园 高新区 87.12 4217.68 -20 各种促销活动 1.2 丽水佳园 新建县 3985.67 2550 -10.4 直接降价 92.5 宏观分析——市场周期倒转 从08年历月情况来看，多呈现供大于求的状态，供求比波动明显。其中5，9月份供求矛盾突出，两个月都是由于开发商欲在5