宁波北仑金融大厦行政公寓市场研究报告2009年.ppt

宁波北仑金融大厦行政公寓 市场研究报告;构筑核心竞争力;产品基础价值;Part 1 目标愿景 Part 2 市场研究 Part 3 客群研究 Part 4 项目分析 Part 5 项目定位 Part 6 其它相关建议;Part 1 目标愿景 Goals Vision;项目立足点： 打造精品工程之“作品” ;目标：在满足高端居住需求基础上， 引领高尚生活形态。;Part 2 市场研究 Market Research ; 2009年1-9月宁波市北仑区共成交2909套，月均价为5890元/平米。;第三季度，宁波楼市迅速回暖，短短数月到达火爆局面。 由于快速发展的区域经济，轨道交通带来的半小时同城生活圈，楼盘均价尚低的价值洼地……等因素。 自第三季度，北仑区住宅市场成交平稳上升，以黑马的姿态抢占宁波楼市成交榜首。 北仑住宅市场整体发展态势良好。;市场格局分析——在售住宅主力户型和价格分析;从整个市场供应量来看，130平方米以下的中、小户型供应量较大，购买目地主要以投资及首次自住置业为主。 其中90平方米以下户型投资成分尤为明显，大量投资客的增加，抬高房价，致使大户型总价更高，影响大户型的消费群的购买决策，整体上呈现供大于需的现状。;市场总存量并不大 除了“东方石浦大厦”、“中央风景”即将开盘，“四季桂花园”、“好时光”销售至半，其它项目基本进入销售尾端。 小户型后续的供应量继续增大 “中央风景” 规划5.6万平方米左右的小户型，“东方石浦”规划2.3万平方米左右中、小户型，而中、大户型的比例继续萎缩。;市场格局分析——在售住宅存量与销售分析 ;市场格局分析——在售住宅存量与销售分析 ;市场格局分析——在售住宅存量与销售分析 ;市场格局分析——在售住宅存量与销售分析 ;市场格局分析——在售住宅存量与销售分析 ;市场格局分析——竞争对手分析;项目名称：里仁花园 地理位置：北仑 新大路890号 开发商：宁波远望华夏置业发展有限公司 建筑类型：普通住宅,高层,小高层 建筑面积：165336平米 用地面积：60793平米 容积率：2.2 产权：54年 产品类型：项目共12栋住宅楼，其中9栋(37#-45#)小高层(11F+1)、3栋(46#-48#)高层(26+1)、一栋商业中心(4F)，共762户，其中复式54户;项目共有十个套型，其中小高层8个套型，面积112-193平米之间；小高层有2个套型，面积约178和220平米，共762户 装修标准：1500元/平米 目前报价：10500元/平米左右 销售情况：三期项目共推出564套，已备案465套，备案销售率82%，备案均价8507元/平米； 存量情况：目前剩下99套，户型集中在180-240平米。;项目名称：宏时中央风景 地理位置：北仑 泰山路与太河路交叉口以西 开发商：宁波宏时置业有限公司 建筑面积：5.6万平方米左右 容积率：4.2 建筑形态：规划为30层和19层的两幢高层，由北向南呈双子鼎立之势，中央风景主力面积33-60平方，优质全精装，户户均设阳台。共1000多套 最新动态：1)目前样板房已于10月18日开放，分别为30平方米和40平方米两种户型，样式精美。 2）宏时中央风景VIP贵宾特惠计划“存2万，开盘优惠150元/平米”已启动，VIP卡已累计400多组。 ;项目名称：东方石浦大厦 地理位置：北仑 泰山路南、新凯河北、东太河以东 开发商：宁波东方石浦置业有限公司 建筑面积：8万平方米 容积率：4.13 建筑形态： 办公部分：位于B、C楼四层以上。 公寓式酒店部分：位于A楼的标准层以及B、C楼。其中A楼部分，共318间客房, B、C楼部分，客房185间。 商业部分：位于B楼的底层，跟庭院空间融合在一起，建筑面积共3894平方米。 最新动态:东方石浦大厦单身公寓面积为30-40平方米，大户型面积为70-110平方米，精装标准为1500元/㎡，拎包即可入住，预计价格为7500元/平方米左右。项目由三栋楼组成，其中一栋为酒店加办公楼。 ;市场机会锁定;中、大户型市场可行性分析;市场机会锁定;市场机会点确立：;各项目大、小户型混杂，产品定位不纯粹，项目综合品质较低。 户型面积绝不是决定购房的唯一决定因素，但各项目综合品质较低，如火上浇油，使因面积大造成总价高的大户型更难销售，从而制约了大户型的钢性需求。;100-140平方米、140-180平方米区段目前的市场存量决定，其并非绝对的热销户型， 是否成为热销户型取决于能否挖掘出刚性需求， 那么我们的钢性需求在