思源经纪奥克斯天津武清泉达路项目发展策划案.ppt

2009年11月 奥克斯武清泉达路项目发展策划案 “我有一个梦想。” 一个关于城市的梦想，我想象一个仅有5分钟距离的生活圈社区，购物、休闲、建身、孩子的教育都在其中；我想象一个美好的社区，没有环境的污染，没有车水马龙的喧闹；我想象在这里有一个与邻居交流的空间，不让我的独生子女感到寂寞；我想象……我想象…… 找一个地方，让时钟停摆。 轻轻的漫步，静静的暇思。 引子 本报告的撰写主旨为：遵循房地产行业客观发展规律，通过对区域市场供求及未来趋势研究，结合发展商对项目的目标定位，在充分理解项目本体客观限制条件的前提下，寻找最优项目发展机会，并确定项目具体市场定位及功能定位。 1、项目发展市场机会研究 2、项目市场及产品定位 3、基于产品定位的规划设计建议 4、基于产品定位的财务测算 Part 1 本体研究 地块、区域 Part 2 项目定位 客户、产品、价格 Part 4 开发及财务分析 开发节奏、财务分析 Part 3 规划建议 规划、布局、营销 C O N T E N T S 目录 项目本体条件及发展背景研究 本体条件分析 区域发展研究 开发目标理解 开发目标理解 风险、现金流、 利润、品牌 控制风险，稳健操作 保证稳定现金流 奥克斯品牌落地 合理可实现利润 我们对项目开发目标的初步理解： “武清是京津城市发展主轴上的重要新城，建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代服务业基地和生态宜居城市。 ————《2008-2020年武清城乡总体规划》 区域发展规划 京津发展主轴枢纽位置 区域规划：“一轴、 两带 、八组团” 区域发展规划 新城规划：三纵、两横、一带、三区 新城区高兴技术产业密集，规划良好 未来的武清············ 2020年武清区常住人口规模控制在100万人，其中城镇人口达到75.5万人。 新城区人口达到50－60万人，外围乡镇城镇人口15.5万人。 房地产建设用地规模 2020年城镇建设用地控制在78.6平方公里左右。 2020年新城区建设用地控制在60平方公里以内，人均建设用地指标控制在100平方米以内。 人口规模 2020年武清区产业模式以现代加工制造业和高新技术产业、休闲、娱乐、商贸、度假、居住、物流等现代服务业。 2020年新城区重点发展高新技术产业、仓储物流业、现代服务业等。 产业规模 区域发展规划 远景规划 连接京津、辐射环渤海的新兴城市 武清-京津联动枢纽 地处武清新城区核心 距京津城际5分钟车程 武清文化广场近在咫尺 本体条件分析 区位条件 京津卫星，交通枢纽 项目四至 项目周边道路通达，居住氛围成熟 本体条件分析 武清新城核心，规划完善 毗邻京津城际铁路，城市主干道、高速公路，外向交通畅达 泉达路、振华西道、翠亨路交错，路网密集，内向交通完善 高速公路 京津城际 城市主干道 社区支路 交通条件 本体条件分析 交通规划完善，内外向交通畅达 地块一 地块二 450m 242m 448m 325m 452m 451m 360m 242m 地块一：南北向最大长度约360米，最小长度约323米，东西向宽度约452米，地块较为规整,利于开发使用 地块二：南北向长约242米，东西向最大宽度约450米，最小宽度约448米，地块规整，易于规划 本体条件分析 地块素质 地块规整，长宽比例适宜 地块编号 占地面积 规划建筑面积 用地性质 容积率 建筑密度 绿化率 地块一 154094.6 277370 居住、商业 1.8 25% 40% 地块二 109697.3 197455 居住，商业、幼儿园 1.8 25% 40% 地块经济技术指标列表 项目整体占地面积约26万平米，规划建筑面积约47.5万平米，平均容积率为1.8，按现有控规，可实现别墅、洋房、小高、高层等多种物业组合； 整体地块成交楼面地价约2400元/平米，比较同区域类似地块成交价格，项目土地成本相对较高； 容积率 对应的住宅产品类型（一般情况下） 0.5以内 纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在0.15-0.4） 0.8-1.0 联排、叠拼别墅 1.1～1.6 多层住宅、小高层住宅 1.8～2.1 多层住宅、小高层板楼或塔楼、高层 2.1以上 高层建筑楼 容积率与建筑类型比例关系 技术指标 地块一 地块二 本体条件分析 地块指标 教育配套 杨村第七小学 杨村第八小学 杨村第一中学 杨村第七中学 英华中学 生活配套 家乐超市 世纪商场 西苑公园 医疗配套 武清区人民医院 武清区中医院 武清区仁和医院 市政单位 武清区政府 武清区国家电网 杨村中央党校 武清区广播电视中心 一公里生活圈：集教育、医疗、休闲、购物等精华资源于一体 杨村一中 英华中学 杨村七中 中央党校 武清区政府 杨村第七小学 西苑公园 家乐超市 杨村第八小学