成都都江堰沿海绿色家园地产项目策划报告.pdf

都江堰项目策划报告 都江堰项目策划团队 2007.7 都江堰项目策划报告 第一部分 项目综合研究 第二部分 目标客户及市场定位 第三部分 规划产品策划 第四部分 营销策略 第五部分 工程策略 第六部分 成本策略 第七部分 财务分析 策划报告内容提要 项目 内容 内部收益率： 24.50% 销售净利润率：13.6％ 单方面积净利： 581元/㎡ 经营目标 项目整体净利润：5195万元 销售总收入： 3,4200万元 销售总成本： 2,7250万元 市场定位 “都江堰首席现代都市健康社区” 项目核心价值提炼 实现产品高附加值，创造价值体验空间，形成差异化优势 以都江堰中高阶层为核心目标客户，兼顾认可都江堰优越的地理气候条件和悠闲舒适 客户定位 生活价值的、作为第二居所成都和三州区域客户 产品定位 高附加值户型●薄板●宽景●电梯洋房，走现代简约都市风格路线 价格定位（元/ 均价： 住宅：4357元/㎡ 商业：6000元/㎡ 车库：3万/位 全区整盘均价： 4395元/㎡ ㎡） 一期开盘均价：4100元/㎡ 项目整体分两期开发 分期 开工时间 竣工时间 可售面积(㎡) 销售均价（元/㎡） 销售金额（亿 元） 一标段 2007.11.10 2008.12.10 住宅44544㎡ A1：4100元/㎡ 1.88亿 开发策略 A2：4100元/㎡ 二标段 住宅31041㎡ B1：4100元/㎡ 1.52亿 2008.1.5 2008.12.10 商业1800㎡ B2：4100元/㎡ 商业：6000元/㎡ 营销策略 品牌先行，强势进入， 高开高走，均价4357元/m2 ，营销周期1年 本项目拟申请项目开发贷5000万元， 2008年1季度达到资金峰值17011万元，现金正 资金组织 流入时间为2008年2季度 第一部分 项目综合研究 市场环境研判 板块及竞争分析 项目概况 SWOT分析 4 都江堰房地产市场分析——市场供需状况 销售量与市场供应量快速增长 商品房销售量自2001年开始以年平均约25％的增长速度高速发展，2006年达 76万平米，根据07年上半年都江堰各区房地产个案去化情况，可预测08年都 江堰商品房去化面积将突破100万平米。 市场土地情况呈现供应量和土地价格整体上升趋势，前期已面市或亮相，尚 未开发完毕的土地存量