深圳观澜中航城街铺业态规划方案.pptVIP

观澜中航城街铺业态规划方案;业态规划的核心目的;总思路;1、观澜镇宏观经济发展、城市化进程、政府政策导向等方面给观澜商业带来了极大的发展机会。 ; 1、零售类： a.服饰：服装、饰品、鞋类、眼镜、化妆品、运动用品、儿童用品等； b.家居用品/日用品：家电、家私、家居饰品、电脑、手机、文具、 食品、日杂等； 2、餐饮类：中餐、西餐及各类快餐； 3、休闲娱乐类：咖啡厅、酒吧、茶吧、休闲中心、娱乐中心、健身房、 影剧院等； 4、服务类：美容、美发、摄影、邮电、银行、文印、通讯服务、汽 车美容等； 5、文化类：图书、音像、书画、陶艺等； 6、医疗保健类：医药、诊所、保健器材等； 7、生产用品类：建材、装饰材料、机械、五金等。;观澜新商圈界定 观澜老中心区商圈调研分析;2、核心主力店经营品种不齐全，经营档次以中、低档为主，客户以中、低收入者为主。;观澜新商圈界定 观澜商业地产分析结论;现有商圈;核心消费层： 　　以到达本项目的步行时间在30分钟以内为半径，能够带来60-70% 商业营业额的消费层。 次要消费层： 　　以到达本项目的车行时间在30分钟以内为半径，能够带来约20% 商业营业额的消费层。 边缘消费层： 　 以周边镇、深圳市区以及高尔夫休闲观光客为主，能够带来约10% 商业营业额的消费层。;核心消费层;新商区功能定位 类比商圈调研;新商区功能定位 类比商圈调研;新商区功能定位 类比商圈调研;新商区功能定位 类比商圈调研;新商区功能定位 类比商圈调研;新商区功能定位 类比商圈调研;新商区功能定位 类比商圈调研; 功能复合化趋向：涵盖休闲、娱乐、健身、运动、餐饮、购物等多 重功能的商服物业倍受欢迎。;　　　参考以上类比商圈的功能定位，依据观澜政府对新中心区的定位及规划，结合商业规划设计新趋向，确定观澜新商圈的功能定位为： ;本项目商业定位 新商圈现有商业调研;本项目商业定位 新商圈现有商业调研;　1、独立占地，与住宅区通过生态景观带相互连接，兼顾独立性和互动性。;本项目商业定位;投资客户： 　 1、观澜本地收入较高的投资客（政府公务员、教师、医生等 人士）； 　　2、本地经商小业主（也可自用）； 　　3、观澜外资企业高级管理人员； 　　4、深圳市内投资客及周边投资客。;本项目街铺业态规划 业态配比确定;本项目街铺业态规划 业态配比确定;　（2）反算本项目街铺各业态合理面积： 　　由：新商圈某业态面积＝新商圈现有商业某业态面积＋本项目街铺某业态面积 　　得：本项目街铺某业态面积＝新商圈某业态面积－新商圈现有商业某业态面积　　;（3）按照面积调整系数调整本项目街铺各业态面积： 　由于新商圈现有商业中，生产用品类及家居用品/日用品类的实际面积大大超过了合理面积（按照类比商圈配比平均值和新商圈现有商业面积所占权重计算，生产用品类超过了9074㎡，家具用品/日用品类超过了925㎡），造成上一计算表中本项目街铺各业态合理面积的总和（19071㎡）超过了本项目街铺实际总面积（10651㎡），所以必须按照相应的调整系数对本项目街铺合理面积进行调整。 调整系数＝本项目街铺实际面积（10651㎡）÷本项目街铺各业态 合理面积总和（19071㎡）＝0.56;1、虽然类比商圈的业态结构从总体上能够相对合理地反映各业态的供求状况，但从局部来看，三个类比商圈中仍然存在某些业态的市场潜力被低估的情况。; 类比商圈中服饰类街铺虽然数量很多且总体上经营情况较理想，但大部分经营档次为中低档，说明观澜、龙华市场对中低档服饰的需求较为旺盛。但如果本项目街铺经营的中低档服饰过多，势必影响整体商业形象。; 家居用品/日用品（定性调整前面积为692㎡）：;本项目商业业态规划 街铺业态配比确定;本项目商业业态规划 街铺业态配比确定;本项目商业业态规划 街铺业态配比确定;本项目商业业态规划 街铺业态配比确定;本项目商业业态规划 街铺业态配比确定;本项目商业业态规划 街铺业态配比确定;定性调整后的本项目商业各业态合理面积如下表所示：;1、街铺业态分区分析思路：;人流主入口;人流主入口;人流主入口;人流主入口;人流主入口;人流主入口;人流主入口;人流主入口;3、本项目街铺各业态布局确定 根据前面确定的各业态面积以及分区业态布局，同时结合以下原则确定本项目街铺业态布局：;按照通常情况，各业态的面积要求如下表所示：; 2、一楼街铺业态分区分析：; 2、二楼街铺业态分区分析：;按照以上确定的业态布局，计算本项目街铺各业态面积如下表：; 在项目开发、销售过程中通常可以用以下方式实现最初的??态规划：;THANKS！