策源上海闸北联合汽车广场项目营销策划报告.ppt

;主要解决的问题？; 第一章： 市场篇;第一章 市场篇 ;区域市场总体供给去化情况，解决项目运作模式;;闸北是2010年销售型写字楼成交活跃的区域之一，平均售价约为23106元/平方米，价格已超过虹口、杨浦及普陀，处于上海北部最高水平;;项目;地 址：;中一国际;市场存量约7.8万㎡，未来将有41.9万㎡的办公集中上市，其中位于项目北部的“中铁中环广场”将于11年开始启动，届时将对项目形成直接竞争;酒店式公寓;共和新路沿线;办公市场小结;;项目核心竞争商圈内主要商业为大华、甘泉的社区配套商业，档次较低； 市北工业园区未来将导入大量商务人群，而其自身商务配套相对缺乏，成为项目重要的支撑点； 大宁国际为闸北北部的区级商业中心，从商业能级和规模来看与本案的竞争度较小。;区域周边商圈依托大华、甘泉社区居民，主要发展社区底商服务于周边居民，同时由于区域交通优势和租金优势，也存在一定数量的汽配、汽修和五金店；;嘉利商业广场 2009年11月 均价48939元/平方米;商业市场小结;第二章 定位篇 ;远期规划与 市场定位是否 共融;;;;项目周边目前以居住为主，未来将结合汽车大道规划、市北工业园区，形成一个涵盖商务、商业和居住的多元化，综合性的区域;项目地块位于汽车大道规划范围内，是第一个启动的商办项目。现代汽车大道规划位于沪太路沿线，占地约26公顷。主要发展以汽车贸易为主的综合性汽车消费区域。 项目位于中外环间，属于未来汽车大道区域内。项目南北及东西公交交通便利 项目处于闸北区中部人口居住高密度区域，周边拥有广泛的人口基础。 项目周边成熟居民社区为本项目发展提供基础人口支撑。;道路交通条件 沪太路向北1.5公里至中环路 经灵石路向东2公里至共和新路南北高架;小结;;综合分析项目所处区域现有资源及未来发展，我们认为目前上海办公楼的发展导向，闸北“十一五”发展核心、汽车大道远景规划将是可以挖掘的三个方向，同时也是支撑项目立足市场的三股力量;项目定位/定位梳理/定位依据;现代服务业依托区域交通基础优势，形成具有高附加值为特征的现代交通服务业产业群为核心，以商贸商务、科技创新、流通服务等高效运转的产业辅助系统为支撑，相互协调、相互制约的高度开放的现代服务业产业体系。;周边典型个案定位;本案;对就业及人均GDP的贡献;上海写字楼入住导向;; SWOT;定位策略：强化优势，利用机遇，弥补劣势，规避威胁;[项目总体定位] ;;商业：为项目自身及周边企业、政府等打造高端商务宴请及休闲娱乐场所; 商业业态展示 1,银行、便利店、咖啡简餐、休闲娱乐 2,精品车饰;;按照区域发展和规划优势作出项目定位后 我们的主要客源是;自用客户;区域办公对外辐射力扔出发展阶段，因此预估本案客群的投资、自用比基本在2：8左右，客源主体为商贸（钢贸），物流、IT信息和高科技产业。;行业客户资源策源项目对接： 钢领 产业主体：钢贸/物流产业 2008年完成项目销售，销售率100%，并积累产业客户1200组次。;行业客户资源策源项目对接： 产业主体：物流/商贸 2008年完成项目销售，销售率100%， 并积累产业客户1000组次。;根据政府要求，主体客户必要存在30%-40%汽车产业客户，本案预设的产业客群比例将发生变化；;汽车后市场;复地汽车梦工厂 产业主体：汽车产业 一期2011年初将开业，目前招商累计客户1200组次;汽车产业客群如何导入;第三章：营销方案 ;;前置 条件;带租约销售;返租销售;直接销售;;;“鱼”！ “熊掌”！ 如何兼得 直销模式如何优化 方可满足三项前置条件;！;策略点②;！;;推广策略;政府品牌（“汽车大道”规划)开发商品牌（中野、联合汽车）三大品牌效应叠加媒体追踪、跟踪报道政府领导、行业协会、媒体记者、大客户、前期积累诚意企业客户;汽车产业链 安亭、临港等产业园区的定向客户引导 行业推荐会 政府引导汽车行业相关产业链企业推荐;渠道①与策源专用相关产业客户的直接对接 渠道②政府资源对外嫁接，主动配合政府工作 渠道③周边渠道（中介等渠道）;体验①售楼处与项目主体的融合 售楼处风格贴近或融合与汽车元素，例如座椅、沙发、签约带、走道等； 体验②户外媒体直接出发的视觉冲击;;媒体通路; 均属于我司的数据库资源，内有4－5万名投资客名单。可通过对这类客户的短信群发，让其知道我们的项目，扩大本案的知晓度同时也可去化一步份投资产品。; 外部投资客的有力支持，通过投资博览会，推介和提升项目形象。;资源升级，战果加倍;复地 集团;;营销方案/推案周期;在无售楼处，无任何广告支持下，实现单日销售79套，总销金额5800万的佳绩，2009年第一季度总销高达1.24亿元； ;第四章：经济测算 ;本