东莞长安镇阳光国的际商城价格定位.docVIP

PAGE  PAGE 17 阳光国际商城价格定位与返租及租金政策专题报告(4.15) 第一部分：价格定位 一、价格定位原则 ? 价格充分体现项目商业价值； ? 项目周边的商业环境与地理位置是商业价值的核心； ? 参考项目周边同? 类项目或竞争性商业项目的价格水平； ? 项目自身的基本素质，如商业规划、业态组合等； ? 项目周边商业的租金水平是项目租金的最佳参考； ? 参考目标客户对项目所在片区的可承受单价限度（市场认可价格）。 二、长安镇2003-2005年在售商业项目一览 项目名称位 置规 模经营业态铺位形式均价 (元/㎡)返租情况租金(元/㎡)实用率锦江花园锦厦工业大道建筑面积13万㎡商业面积1万㎡自营 餐厅、美发、家居用品、独立式街铺11000不返租50～7090%莲花广场二环路与咸西大道建筑面积9.7万㎡一层商业4500㎡自营 高尔夫用品、工商银行、美发餐饮独立式街铺22000，一次性付款93折、银行按揭96折不返租一层83 二三层写字间33100％名城风情街长青路与二环中路25000㎡ 两层自营 中国银行、餐饮、美发、咖啡酒吧独立式街铺一期1层：25000，2层：12000 二期1层：23000 2层：11000返租，一次性 返还3年21%租金，共返租3年。一层70～120 二层30～6089%明珠广场长青路与长怡路63000㎡ 四层计划沃尔玛二三层 肯德基一层 饮食婚纱美容专卖店独立式街铺 产权式商铺以前售价35000，新的售价尚未确定考虑返租，具体返租策略尚未明确租金不详56%健逸天地横增路总建筑154583㎡住宅1100套 商业裙楼两层独立商业两层待建商业：超市、洗衣店、银行、餐饮、百货街铺及内铺商业待建，价格未定，出租为主尚无相关资料商铺街建，无法了解相应售价及租金住宅 83% 三、值得借鉴案例 1、莲花广场的借鉴点 一楼街铺均价22000元/平方米（含93折优惠），独立街铺，每间商铺赠送约45～60㎡夹层，增加了投资者兴趣，一次性付款93折，未进行返租。 2、名城风情街借鉴点 一层街铺均价约25000元/平方米（含21%的返租），二层均价11000元/平方米。一次性返租3年共21%的租金，返租降低首付，降低了投资压力，扩大了投资层，实现高销售率，充分提升了项目商业的价值。 3、明珠广场借鉴点： 前期定价较高，街铺32000元/平方米（前期定价因考虑大部分物业用于出租经营，所以整体定价较高，但销售情况较差。目前新价格政策正在制定中）。如果施行返租，将成为本项目最大的竞争对手。 四、阳光国际商城价格定位 根据阳光国际商城周边商业租金状况：霄边大道街铺及其它商业租金均价区间为100-120元/平方米左右(以实用面积计)。 结合项目特点与招商需要，建议项目一楼整体月租金均价区间为：125~190元/月(以实用面积计)，折合建筑面积的月租金均价区间约为80~120元/平方米（本项目实用率约为62%）。 初步预计,阳光国际商城建筑面积月租金均价区间在80~120元/平方米左右。 1、阳光国际商城各区段租金水平定位 结合项目定位，并参考项目周边商铺租金水平，阳光国际商城各区段建筑面积租金水平预估如下： 区段面积预估月租金均价月租金收入西边临街铺1827.00 140255779.83 东边临街铺1189.29 90107036.03 北边临街铺611.80 12073415.63 第一圈层内铺2415.37 90217382.89 第二圈层内铺1225.34 7085773.77 合计7268.79 总额739388.16 　　实际平均租金101.72 　　　　南边首层街铺697.25 6041835.00 南边二层商铺1018.163030544.80 南边三层商铺1018.162020363.20 合计2733.57 总额92743.00 　　实际平均租金33.93 按以上租金水平进行估算： 预计阳光国际商城大卖场首层商铺实际租金均价约100元/㎡左右，其中临街铺位平均租金为120元/㎡，内铺平均租金为83元/㎡，与周边市场参考租金水平范围基本相符。 预计南边商业裙楼1-3层的实际租金均价约34元/㎡左右。 2、各区段建筑面积销售均价定位 租金返算法推算销售价格的公式为：销售价格=年租金收益/年租金回报率 2）用不同租金回报率返算各区段销售均价的对比分析 　　　7%回报率6.5%回报率6%回报率区段租金均价面积销售均价销售