080203金地格林世界08年传播策略案(郑)要点.ppt

【RE-THINK 反观 “世界”】;一个项目可说的内容其实就那么多。 ——李飏先生;真正的创作，往往不是由无到有，而是在固有的理念上，推陈出新，蜕变成一种崭新的对事物的观察角度。重新审视已知的熟悉的事物，去理解事物的本质，就是“RE”的概念。其最发人深省的内涵是，你不必无中生有。 ——日本设计大师 原研哉;PART 1 — 分析：不同世界的声音 PART 2 — 策略：格林世界再认识 PART 3 — 创作：还原格林新世界 PART 4 — 战术：如何打造新世界;PART 1—分析：不同世界的声音 1.1 外部世界的声音 1.2 区域板块小世界 1.3 我们的格林世界 1.4 客群版图的变化;1.1 外部世界的声音;[ 到底拐了没有，是土地还是房子拐了，局部拐还是普遍拐…… ];北京市副市长陈刚：“对楼市“拐点”到来有信心” 现在提出来建立多层次的住房保障体系，最低收入、低收入、中低收入、中等收入、高收入等多级化的保障措施，将使得“底端有保障、中端有支持、高端有市场”，所以“深信拐点会到来”。;;王石：建议40岁之前不要买房，降价是理性回归 “对于那些事业没有最后定型，还有抱负、有理想的年轻人来说，应该在40岁之前租房为好。”;[ 前景乐观，小心地滑 ];上海：三地块全部底价出让，开发商谨慎拿地 一时之间，开发商在上海土地市场疯狂拿地的场面突然销声匿迹。1月24日，上海南汇区康桥镇三幅地块全部以底价成交，但拿地开发商并不轻松，仍然感叹称：“就算是起始价格拿地，以现在的形势来说，也算是很高了。” ;广州：2008年首场卖地会报名遇冷，发展商拿地谨慎 今年首个住宅卖地会可能遇冷。今天下午，备受关注的员村绢麻厂江景地块和金沙洲一住宅地块正式挂牌出让，但截至昨日下午6时，绢麻厂地块仅两开发商挂牌，金沙洲地块则未有开发商报名。 ;天津：集中推地33宗 ，开发商不再抢购 天津市国土房管局土地市场管理处处长唐连蒙说，集中推出市中心区地块，与天津市供地把握总量的调控思路密切相关，即“增加市中心商业用地供应，住宅用地则向外环转移”。 复地集团内部人士对本报记者说，2008年开发商在天津拿地会更加谨慎。;尽管如此，开发商仍旧长期看好天津房地产市场。 富力地产董事长李思廉不久前在出席与万豪国际集团合作的签约仪式时表示， “天津的市场比较好，中国现在的热点已经到了环渤海地区，而天津是其中最重要的城市之一，富力很看好2008年的天津市场。”富力07年天津布局6个项目，08年销售额目标为50亿元，北京富力为60亿元。 07年天津万科销售额为33亿，08年目标为10个在售项目，60亿销售额，市场占有率7%。;[ 天津的房子，买不买 ];中原地产与城市快报联合推出《天津房地产市场调查问卷》，共回收3125份，有效2622份，得出以下数据：1、48%受访者表示在两年内有明确购房计划； 2、在具有投资意向的被访者中，有28%以上拥有2套以上房产，93%拥有一套或一套以上房产； 3、九成需求为中小户型（60-120平米）； 4、对于楼市调控，认为对市场影响不大的占38.1%，反之占20%，不知道占18.9%，很难说占23%; 5、购房者承受单价上限集中于5000-8000元区间。;潘石屹： 市场和媒体常常是一个放大器，它会把好消息不断放大，变得锦上添花；也同样会把坏消息不断放大，变得雪上加霜。大家还是要有信心，要看到中国经济成长最基本的力量并没有改变。;小结： “信心”似乎变成了更重要的关键词，当外界越是纷乱焦虑，区域指标性大盘越要显出稳健的气魄。 就金地格林世界而言，08年不仅仅是二期销售的重要阶段，从整体市场印象上而言，应该从整体着眼，不再满足于洋房代言人的角色，更为从容自信，守正出奇。;1.2 区域板块小世界;[ 交通改善扩大客群范围 ];[ 交通改善同时扩大客群范围 ];[ 区域利好同时扩大竞争格局 ];[ 产品丰富同时扩大竞争战线 ];物业类型;户型配比;小结： “扩大”是第二个关键词。 在打硬仗前，宜先调顺呼吸，气沉丹田，洞察变机，厚积薄发，才不会仓促应战，四面击打，即使是刺刀见红也要气势为上。;1.3 我们的格林世界;[ 曾经的格林世界认知 ];G：城乡结合带社会治安很差。H：植被很少，即使是开发商承诺增加绿地，也需要很长的时间才能成型，南方树木成长比较快，仍需要3年左右小区绿地才能成型，更何况在北方呢，最少也要用5年时间人们才能享受到植被带个大家的那份清凉。 I：该地区规划时间比较长，从开发到成型我个人认为最少要6~7年的时间，在这段时间里给人们日常生活中的交通，购物等的日常生