2010年上半年深圳实男二手房市场分析报告.docVIP

2010年上半年深圳市二手房市场分析报告 2010年上半年可以说是房地产调控最为集中的一个时期，从2009年末的营业税调整开始，调控政策一再升级，纲领性的文件从“国四条”到“国十一条”，再到4月17日正式出台的新政“国十条”，调控力度和广度一再升级，促使2010年上半年深圳二手房市场出现了较大的变化。 根据我们的监测，2010年上半年深圳二手房成交量出现了一定幅度的下跌，但仍保持在较高水平。而均价方面则保持了上涨态势，但环比涨幅放缓明显。根据国土局数据显示，2010年上半年深圳二手房成交59371套，同比下跌2.1%，环比下跌38.2%；成交面积546万平米，同比上涨0.4%，环比下跌36.1%。上半年深圳二手房成交均价保持上涨态势，为13215元/平米，同比上涨了26.0%，环比上涨了5.3%。而去年上半年和下半年均价环比增长分别为9.2%和19.6%，相比之下，今年上半年房价上涨速度明显放缓。 分月来看，4月份受新政“国十条”的影响，前后市场可以用“冰火两重天”来形容。在“两会”后到新政前这个时间段，被压制了2个月的刚性需求集中入市，并带动了部分投资需求，促使市场成交量和成交价格都在4月份创下了新高。但随着4月17日调控政策的出台，成交量应声而下。从国土局公布的数据来看，5月成交套数12264套，环比下跌16.8%，6月成交套数7606套，环比下跌了38%，6月相比4月下跌了48%。但从中联的实际成交数据来看，新政出台后，交易量下跌幅度很大，达到7成以上；成交均价也出现了明显的回调，但主要基于两方面原因，其一是豪宅成交减少而引起的结构性下调，其二是成交低迷促使业主放低了价格，但幅度有限，价格仍然坚挺。整体上看，2010年上半年深圳二手房价格走势波动较大，呈现冲高回落的现象。 一.全市成交分析 1.2010年上半年深圳二手房市场成交概况 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 表1 根据深圳规划与国土资源委员会公布数据显示，2010年上半年深圳二手房成交59371套，同比下跌2.1%，成交面积546万平米，同比上涨0.4%。上半年深圳二手房成交均价保持上涨态势，同比上涨了26.0%，为13215元/平米。从分区来看，六大行政区成交量各有不同，纵向看罗湖、福田、南山成交量都出现下滑，而龙宝两区成交量则有所上升，其中宝安区涨幅最大。横向看福田和罗湖成交套数居前两位，分别成交12767套和12718套，同比下跌11.9%和11.4%，南山成交9967套，同比下跌了9.6%。龙岗、宝安分别成交11664套、10590套、同比分别上涨13.1%、2.3%，盐田成交量最小，为1665套，由于去年一季度基数较低，故不做涨幅分析。 在成交价格上，全市六大行政区均价全部上涨。均价从高到低排名分别为福田区17284元/平米、南山区16013元/平米、罗湖区12677元/平米、宝安区10913元/平米、盐田区10368元/平米、龙岗区10280元/平米，同比分别上涨32.7%、32.3%、24.7%、29.9%、25.2%、29.6%。从以上数据看，各区域成交价格涨幅在3成左右，其中福田和南山区同比涨幅相对较大，并且价格也较高，而罗湖区同比涨幅最小。 各区域所占市场份额分析 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 从以上两个图可以看出，2010年上半年各区域二手房市场份额呈现以下特点：其一，龙宝两区占比有所上升，龙岗宝安两区共成交37.4%，增加了3.2个百分点，主要是宝安占比上升明显。其二，罗湖、福田和南山占比均有所下降，其中罗湖减少了2.3个百分点，福田减少了2.4个百分点，南山减少了1.4个百分点。其三，盐田成交占比上升明显，2010年上半年占比达2.8%。从以上数据看，福田区占比下降幅度最大，而宝安区占比上升较为明显。 2.全市成交量分析 2.1 2009-2010年成交量分析 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 从上图可以看出，自2008年以来，深圳二手房半年成交量不断上涨，至2009年下半年突破9万套，但2009年末到2010年出房地产政策陆续出台，2010年上半年成交量环比出现较大幅度回落，成交套数为59371套，环比下降了38.2%，但相比去年上半年，下跌幅度较小，为2.1%。 2.2 2009-2010年月度成交量分析 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会和中联市场部数据库 图4 从上图来看，2010上半年成交量呈现冲高回落的态势，受政策调控和周期性影响，1月份成交量出现了较大幅度下滑，而2-4月份成交量不断攀升，特别是两会后3月中到4月中这段时间，市场成交极为火热。随着4月14日国务院新政的出台，成交量冲高回落，至6月份，成交套数仅为7606套。 3.全市成交均价分析 3.1 2009-2010年成交均价分