日本住宅租赁特别立法研究——以承租人权利保障为中心.pdfVIP

日本住宅租赁特别 立法研究* 但报宇扬州大学法学院 [摘 要} 日本民法典关于租赁的规定元法保障承租人维持居住生活安定的需要。为此，民法典施 行后不久，日本先后制定了《建筑物保护法机 《借地法》、 《借家法》等多部带有社会法性质的特别立 法3 藉由这些特别立法，住宅租赁的对抗力得到加强，租赁存续期间受到保护，出租人的解约权被大大 限制，承租人的续约权得到认可，租金的增减受到法院有效的控制。特别立法成为日本解决住宅问题， 保障承租人位宅权利的重要工具。 {关键词 1 日本民法位宅租赁特别法位宅权 出租人承租人 将租赁扭转让战队下转租，出租人可以解除租约。 …、《日本民法典》对承租人权利保障的不足 (第 612) (3) ..买卖击破租赁。出租人可以自 由转让设有租赁权的房照，而房展的受让人有权 日本现行民法典在继受法国民法典的同时， 对抗戒租人，可以要求承租人从房用中迁出。 进一步借鉴了德国民法的体系和在法技术，其内 (4) 租金。宅地的或租人在租约期限内必须按约 容毒草守传统民法理论中的所布极绝对和契约自由 定支付租金。除非出现房扉部分灭失的情事，不 两大原则。 I该法对旧民法有关租赁的规定作了彻 得要求增减。(第 609 条政第 611 条) 底的修正.并将其放在第兰部分债权编中。法典 上述规定表明明治民法将租赁视作债权，给 中并未就住宅租赁作特别规定，适用于住宅租赁 的内容主要有: ( 1)关于租赁期限。法典将租赁 予承租人债法的保护. f.日范围也仪限于此，并且 债权的相对性成为…条严格的边界，致使展租人 分为定期与不定期两类。对于未定期限的租赁关 的法律地位极不稳定。可以说这些规定充分的贯 系，无论出租人或承租人均可随时提出解除。 彻了契约自由倪忽略了对杜合辅势群体的关注， (第 617 条)而定期租赁之房厘在租约期限未满之 对保护所有权高度重视但轻视了土地和房屋使用 前不得收回，但其最长期限不得超过 20 年. (第 者的权益。除了对农地租赁关系加以特别保护外， 604 条)且出租人町以在契约中特别的定解除权， 民法典并未区分居住用租赁和其他不动产租赁关 从而可以随时终止租赁。(第 618 最)此外还规 系，而是…体作为债权给予债法上的保护。对于 定了锺期租赁。(第 602 ~挺) (2) 禁止阻赁权的 宅地，立法者原设立了地上权制度，规定当事人 擅自转让与转租。如果承租人未经出租人之同意 *本研究党中华人民共和国司法部闽东法治与法学攻论研究项目位宅保障法律制度研究 (08SFB2048 ) 资助，特此致谢。 92 日本研究.2010 叫3 期 可以选捍适用。但土地所有人总是要利用其事 回守自由主义民法原则的做法被证明是缺乏远见 实上的强有力地位及法律上的绝对自由尽可能强 的。而立法者最初对于需要设立特别法